一、購買二手房如何預防房屋被抵押?

1、要找一個正規(guī)的中介公司。

2、可以到房產(chǎn)部門查詢相關(guān)檔案。房產(chǎn)部門備有房產(chǎn)檔案，每處房屋的抵押.買賣等“檔案”都可以查詢得到，這樣市民就可避免買到抵押房等。

3、買房者在買房時要仔細察看房屋產(chǎn)權(quán)證。一般情況下沒有抵押的房子在房產(chǎn)證的“他項權(quán)”(即在房主的名字、坐落地址、面積等內(nèi)容的下放)一欄里是空著的如果是抵押房在房產(chǎn)證上都有記載。所以從房產(chǎn)證的“他項權(quán)”一欄里看是否有登記就可以知道是不是抵押房了。

4、在簽訂合同時把抵押房情況列入合同條款中，在賣家違約時作為索賠的依據(jù)，以保證買房者的合法權(quán)益。

5、要求在簽完合同后立即過戶。若購買的是2年以上的商品房，可以立即過戶，不用繳納營業(yè)稅之類的附加稅款。經(jīng)濟適用房選擇在5年以上的，按照相關(guān)規(guī)定5年以上經(jīng)濟適用房可以過戶。

二、個人住房抵押貸款風險分析

1、信用風險

信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。信用風險一般包括以下幾種形式：

(1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導致實際支付能力下降，無法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對個人住房貸款合同進行違約的行為。

(2)理性違約。理性違約是指借款人從財務核算的角度出發(fā),當發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時,放棄原來的抵押物購買新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”,從而主動終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會理性違約。

(3)提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種類型。提前還款一般有兩種情況，一種是當借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結(jié)束貸款時，就可能發(fā)生提前償還貸行為。另一種是當市場利率低于合同利率時，提前償還貸行為也有可能發(fā)生。提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

(4)惡意騙貸。一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導開發(fā)企業(yè)以本單位職工及其他關(guān)系作為購房人，借購房之名套取金融機構(gòu)貸款的行為。其主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風險更高的投資，如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進入資本市場，導致商業(yè)銀行信用風險。

2、抵押風險

(1)抵押處置風險。當?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。

(2)抵押物價格風險。包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產(chǎn)市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。后者是抵押人在其抵押期限內(nèi)對房屋的損壞造成抵押物價格下降，或者由于估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產(chǎn)生的風險。

3、利率風險

利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導致銀行收不抵支的風險。目前我國的商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對利率的調(diào)整而相應變動，而存款利率卻可以根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟形勢隨時進行調(diào)整。根據(jù)我國利率政策的規(guī)定，如果利率下調(diào)，定期存款利率按存入時的利率即原較高的利率執(zhí)行，而貸款必須在執(zhí)行期滿一年

時改為降低后的利率，這樣實際上由商業(yè)銀行承擔了絕大部分的利率風險。如果銀行發(fā)放新的個人按揭貸款用的是早期利率水平較高時的存款來源，那么其經(jīng)營就有可能虧本。如果利率上調(diào)，與存款利率增長幅度相比小，這樣就有可能減少銀行的獲益。

4、流動性風險

流動性風險是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)遭受的利益損失。流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。個人住房抵押貸款屬于中長期貸款，具有較大的風險性。從美國的次貸危機可以明顯看到這種風險的威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個金融業(yè)都受到影響。所以我國的銀行也要防范這種風險。引起流動性風險原因在于商業(yè)銀行經(jīng)營特征和個人住房抵押貸款特征，商業(yè)銀行資金主要來源于企業(yè)存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題，因此商業(yè)銀行面臨著及時變現(xiàn)的風險。

5、管理風險

在各大商業(yè)銀行激烈競爭的局面下，存在一系列的信貸管理風險，有以下幾種具體表現(xiàn)。第一，商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款上存在重業(yè)務拓展、輕業(yè)務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額。第二，個人住房抵押貸款業(yè)務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標準和業(yè)務流程。第三，熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經(jīng)驗和人員的培訓跟不上業(yè)務的快速發(fā)展。第四，個人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫和個人信用評估體系。

6、操作風險

操作風險是由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)的不完備或失效，或由于外部事件造成損失的風險。主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務導向激勵約束機制下，經(jīng)營機構(gòu)重業(yè)務輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng)批準擅自或變相降低貸款標準和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規(guī)開辦個人股票質(zhì)押貸款等高風險業(yè)務;二是部分工作人員自身業(yè)務素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負責任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。

基本上房屋被抵押但是業(yè)主還不知情的，這種情況都是發(fā)生在二手房交易的過程中，很少有正規(guī)的商品房交易會發(fā)生類似糾紛。業(yè)主在買了房以后才知道自己購買的這套房子早就已經(jīng)被原來的業(yè)主給抵押出去了，要避免這種情況還是在簽購房合同之前要對該套二手房有一個清晰的了解，特別是到房管局要先查詢一下。

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