如何避免商品房包銷(xiāo)中的風(fēng)險(xiǎn)

1、要求開(kāi)發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切時(shí)間寫(xiě)在合同中，如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買(mǎi)方有權(quán)退房，或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。

如果開(kāi)發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證，并將其寫(xiě)在合同中，則買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)減少。如果開(kāi)發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)太大，因?yàn)榘凑照：戏ǖ姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)程序，自房屋峻工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，最多不會(huì)超過(guò)兩年。

如果超過(guò)兩年，則可能是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒(méi)有能力交納，或者項(xiàng)目本身不合法，永遠(yuǎn)也不可能取得房屋所有權(quán)證。

2、用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來(lái)考查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。在談合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款的則買(mǎi)方有權(quán)退房、退款并承擔(dān)比較重的違約責(zé)任，因?yàn)殂y行對(duì)公積金貸款審查較嚴(yán)格，要求開(kāi)發(fā)商“五證”齊全。

如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不合法，或者說(shuō)缺少“五證”，銀行是不會(huì)貸款的。如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側(cè)面證明了銀行也認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)。

3、如果是預(yù)售項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開(kāi)發(fā)商最遲應(yīng)在一個(gè)月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)做好預(yù)售登記，否則買(mǎi)方有權(quán)退款、退房。如果開(kāi)發(fā)商不答應(yīng)此項(xiàng)約定，則可能該項(xiàng)目存在缺陷，可能是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有完全取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可，或者別的其它原因。

在簽約談判中還可以從其它側(cè)面來(lái)了解整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，比如房屋質(zhì)量，交房條件等。總而言之，購(gòu)房者不能僅憑開(kāi)發(fā)商的廣告或者售樓人員的口頭介紹就匆忙決定購(gòu)買(mǎi)某一處房產(chǎn)，而應(yīng)從法律、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等多方面綜合分析決定是否購(gòu)買(mǎi)某一房產(chǎn)。

商品房報(bào)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)出現(xiàn)以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1、廣告宣傳是包銷(xiāo)過(guò)程中必不可少的細(xì)節(jié)，作為代理人的包銷(xiāo)商往往是獨(dú)立完成商品房廣告的設(shè)計(jì)、制作并承擔(dān)費(fèi)用的。包銷(xiāo)合同簽訂后，一些包銷(xiāo)商從其利益出發(fā)，往往會(huì)在與煤體、廣告公司、購(gòu)房人交往時(shí)，作出不實(shí)宣傳和承諾，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，包銷(xiāo)商完成委托事務(wù)后就離開(kāi)銷(xiāo)售項(xiàng)目，而銷(xiāo)售后的工作與責(zé)任全部要由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

2、別包銷(xiāo)商為在包銷(xiāo)期內(nèi)確保銷(xiāo)售，會(huì)輕易在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中作以不合實(shí)際的承諾，若開(kāi)發(fā)商對(duì)合同不進(jìn)行審查，隨來(lái)隨蓋，甚至有的開(kāi)發(fā)商把公章交給包銷(xiāo)商簽約使用，那么，在蓋章的同時(shí)，也埋下了日后糾紛。

如果在這種銷(xiāo)售方式下，開(kāi)發(fā)商加蓋公章的行為，仍視為是一種權(quán)利的話，那么開(kāi)發(fā)商隨時(shí)都可以放棄這種權(quán)利，使售房合同缺少必備的要件，造成合同效力的缺陷，包銷(xiāo)商的銷(xiāo)售權(quán)就會(huì)嚴(yán)重受到制約，全權(quán)包銷(xiāo)就會(huì)隨時(shí)落空。這顯然不利于確立一個(gè)良好健康的包銷(xiāo)關(guān)系。

簽訂商品房包銷(xiāo)協(xié)議的時(shí)候要細(xì)看它的內(nèi)容，如果商品房包銷(xiāo)內(nèi)容自己不了解則需要找律師，讓律師來(lái)給你看看合同的內(nèi)容是否對(duì)自己有利。避免商品房包銷(xiāo)中的風(fēng)險(xiǎn)或是產(chǎn)生了糾紛該怎么做，當(dāng)事人可以通過(guò)律霸網(wǎng)找律師進(jìn)行咨詢(xún)指導(dǎo)。