商品房認購書上房產交易雙方就房屋買賣達成的相關協(xié)議，具有約束雙方的法律效力。那么，違反商品房認購書,有哪些違約責任？應該怎么承擔相應責任，本文為您詳細講解。

一、違約責任的構成要件

(1)有違約行為;

(2)有損害事實;

(3)違約行為與損害事實之間存在因果關系;

(4)無免責事由。

二、商品房認購書的效力

認購書既然屬于預約，預約是合同的一種，就必須滿足合同的有效要件，即主體合格、權利義務具體確定、意思表示真實、內容不違反法律或社會公共利益，并對于商品房買賣合同的主要條款有所規(guī)定，即至少應包括房屋的位置、面積、價格等要素，否則就無法構成一個有效的合同。根據我國合同法規(guī)定，承諾通知到達要約人時生效，承諾生效時合同成立，依法成立的合同自成立時生效。在房地產預售中，房地產開發(fā)商向購房人提供事先早就擬好的認購書，這一行為在法律上應是預售人向購房人發(fā)出的要約。而一旦購房人對認購書的條款表示接受，并在其上簽署則表明其發(fā)出了承諾，即接受了認購書對其的法律約束力。因此，只要雙方當事人意思表示真實、一致，認購書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認購書當然就具有合同的約束力，雙方應當嚴格履行認購書所設定的義務。

三、商品房認購書的違約責任

雙方在簽訂認購書后，存在購房者拒絕與開發(fā)商簽訂預售合同、開發(fā)商“撕毀”認購書而以更高的價格賣給第三人等兩種可能。由于大多數認購書主要是通過定金方式約束雙方當事人，因此，若房地產開發(fā)商或者購房人拒絕按照認購書約定簽訂商品房預售合同，均應依據定金罰則，違約方無權請求返還定金或其應向對方當事人雙倍返還定金。

實踐中，一旦房地產開發(fā)商違反認購書而拒絕訂立商品房預售合同，并違反預約將認購書中約定的房屋出賣給第三人，在房價上漲時，其就會從中獲取額外的利益，而該利益的獲得可以說是違法所得。根據任何人不得從其自身的不法行為中獲得利益的法理，顯然違約方利益的獲得與該法理相違背。而絕大多數認購書只規(guī)定定金條款，沒有對違約責任及其計算方法予以明確約定。而此時違約方給相對方造成的損失，主要還是房屋價格上漲或下跌所產生的差價。因此，僅僅用定金罰則是無法彌補守約方損失的。如果司法實踐中僅僅按照定金罰則處理該類行為，不僅無法彌補守約方的損失，也會在客觀上不能有效制約違反認購書的惡意行為，不利于鼓勵誠信交易秩序的建立。根據《合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定，從預期利益的角度出發(fā)，在一方當事人違反認購書的情形下，應當就違約方的違約行為給相對方造成預期利益的損失進行賠償，但鑒于雙方僅處于預約階段，購房者未全額支付對價，從利益平衡和公平原則出發(fā)，違約方應該就相對方的機會損失進行賠償。對于具體的賠償標準，因法律和相關司法解釋均未作出明確規(guī)定，法官可行使自由裁量權，從制裁違約和平衡利益出發(fā)，綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、合理的成本支出等因素，酌情作出判定。

律霸小編為您整理，希望能更好的幫你解決違反商品房認購書,有哪些違約責任的問題。希望您在商品房買賣時，注意商品房認購書的相關規(guī)定，避免不必要的糾紛。