房屋中介合同的法律效力是怎么規(guī)定的

中介提供的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不是真正意義上的合同，只是具有一定約束力的預(yù)約合同，是不具備《合同法》上所說(shuō)的合同的法律效力的。也就是說(shuō)這些合同是無(wú)效的合同。但它不是完全的無(wú)效，它對(duì)合同中對(duì)于定金等的一些具有違約行為的約束約定是有效的。

首先要弄清楚什么是合同?！逗贤ā返诙l規(guī)定：本法所稱(chēng)合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?；橐?、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。簡(jiǎn)單從這條規(guī)定上來(lái)說(shuō)，在房產(chǎn)中介處簽訂的房地產(chǎn)好象已經(jīng)符合了《合同法》中對(duì)于合同的所有構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是有法律效力的合同。但是，對(duì)于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并不僅在《合同法》中體現(xiàn)，它更體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中。

對(duì)于合同的法律效力問(wèn)題《合同法》有如下的規(guī)定：

第四十四條第二款　法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

根據(jù)這一規(guī)定，一個(gè)合同的是否有法律效力還要根據(jù)法律、行政法規(guī)是否規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。也就是說(shuō)，物權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記。那么這里就出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，《物權(quán)法》要求的是指只是轉(zhuǎn)讓登記這一具體行政行為還是指以包括轉(zhuǎn)讓登記在內(nèi)的整個(gè)轉(zhuǎn)讓行為的登記呢?

整個(gè)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)該包括了轉(zhuǎn)讓合同的簽訂、到行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記等等一系列的法律行為?！段餀?quán)法》第十二條規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;

(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人;

(三)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。也就是說(shuō)你要就房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行登記要提供權(quán)屬證明和其他必要的材料，而這個(gè)必要的材料中的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是最不可缺的。

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