小產(chǎn)權(quán)房的交易有哪些風(fēng)險?有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房有哪些政策規(guī)定?小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)讓嗎?是否可以抵押?農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房買賣需要注意哪些問題?本文就小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)知識作相關(guān)解析。希望對您慎買小產(chǎn)權(quán)房有幫助。

非集體組織成員買賣“小產(chǎn)權(quán)房”合同是否有效具有很大爭議。目前大體有兩種觀點。

一種為有效論。理由是：其一，最高人民法院(1992)民他字第8號復(fù)函肯定了農(nóng)村房屋買賣原則上不以所有權(quán)登記為生效要件，同時也間接地肯定了農(nóng)村宅基地房屋是允許買賣的;其二，從《土地管理法》第62、63條立法本意來分析，其禁止的僅是對宅基地使用權(quán)的單獨轉(zhuǎn)讓，但在宅基地上的房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，該宅基地使用權(quán)的附隨轉(zhuǎn)讓并不禁止;其三，認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效符合《合同法》規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣是一種合同行為，對其效力的認定當(dāng)然要基于《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，形式也符合《合同法》的規(guī)定，就應(yīng)該認定為有效合同，因此只要小產(chǎn)權(quán)房買賣合同具備合同要件，就應(yīng)當(dāng)認定為有效。

另一種觀點為無效說。理由是：根據(jù)《土地管理法》第62條及其他相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴格的身份限制。由于“地隨房走”的制度，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴大化，這與《土地管理法》規(guī)定顯然是矛盾的。其次，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故其流轉(zhuǎn)條件不能簡單等同于其他具備完全所有權(quán)的財產(chǎn)，而應(yīng)受到限制，其轉(zhuǎn)讓合同的效力不能徑直認定為有效。

由于房屋與土地的不可分離的屬性，決定了房屋權(quán)屬與土地使用權(quán)之間的相關(guān)性。雖然，我國法律對農(nóng)民的房屋所有權(quán)予以了充分的保護，但基于對農(nóng)村土地的特殊社會負擔(dān)考慮，現(xiàn)行法律對宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)未予以肯定。而且，農(nóng)村住宅用地制度是具有我國特色的福利性分配制度，是集體經(jīng)濟組織對其集體內(nèi)部成員的一項福利性措施，具有很強的身份性。如果允許其向外進行流轉(zhuǎn)，便導(dǎo)致流轉(zhuǎn)標的不適格，造成集體資產(chǎn)的流失，違反了公平的原則，違背農(nóng)村住宅用地分配制度的本意。根據(jù)《民法通則》第6條規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。法院在審理案件的時候，如果法律對某類糾紛沒有明確規(guī)定，應(yīng)該查找國家政策對此規(guī)定。國家政策有規(guī)定的，適用國家政策進行裁判。因此，根據(jù)“地隨房走”的制度和我國現(xiàn)行法律和有關(guān)政策規(guī)定，非集體組織成員買賣小產(chǎn)權(quán)房合同應(yīng)當(dāng)認定無效。

律霸小編提醒您，小產(chǎn)權(quán)房是國家不予認可的，是違法建筑。在購買時需要謹慎，以免不必要的麻煩。

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