房產(chǎn)買賣糾紛中，很多都是由于購(gòu)買者收房前沒有注意商品房的有關(guān)信息導(dǎo)致的。那么，購(gòu)買者收房前必須弄清的事項(xiàng)有哪些？購(gòu)買者收房前需要查驗(yàn)房屋的哪些方面呢？購(gòu)買者收房時(shí)，怎么才能避免出現(xiàn)相關(guān)的房屋買賣糾紛？

一、鑰匙和房子 有了這兩樣算不算收房?

還得有三書一證一表和消防驗(yàn)收

大足的劉先生等人高高興興去收房，卻沒拿到合同約定的兩書一證，為此納悶不已：“只拿到鑰匙，這能算收房嗎?”近日，經(jīng)過(guò)重慶市大足區(qū)人民法院調(diào)解，開發(fā)商自知理虧，只得支付逾期交房違約金11萬(wàn)余元。

2010年5月，劉先生等人先后同當(dāng)?shù)啬抽_發(fā)商簽訂商品房買賣合同，合同約定當(dāng)年底交房并書面通知，驗(yàn)收交房時(shí)開發(fā)商應(yīng)提供《新建商品房質(zhì)量保證書》、《新建商品房使用說(shuō)明書》、《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》(簡(jiǎn)稱兩書一證)，如果開發(fā)商不能按期交房，將按日支付已交房款萬(wàn)分之一的違約金。

到了交房時(shí)間，開發(fā)商僅通知購(gòu)房戶到物管處領(lǐng)取了交房鑰匙，并未發(fā)出書面通知和簽署商品房交接單，也未向購(gòu)房戶出示兩書一證。這讓劉先生等人納悶不已。

2011年5月30日，開發(fā)商才提供了兩書一證。劉先生等14名購(gòu)房戶認(rèn)為，開發(fā)商晚了5個(gè)月交出兩書一證，屬于逾期交房，2013年初向大足區(qū)法院起訴，要求開發(fā)商支付違約金。開發(fā)商卻認(rèn)為，2010年底通知購(gòu)房人領(lǐng)取新房鑰匙時(shí)，他們并未提出異議，這是對(duì)交房條件的認(rèn)可。這是一種事實(shí)的交付行為，不存在逾期交房。

沒有按期提供兩書一證，也算逾期交房。法官調(diào)解后，該系列案件當(dāng)庭裁判，開發(fā)商支付這14名購(gòu)房戶逾期交房違約金111240元，并當(dāng)庭兌現(xiàn)。

接房要看三書一證一表

根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，如今購(gòu)房者接房時(shí)一定要查看三書一證一表，齊全后才能接房。

三書是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》。一證是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。一表是指《竣工驗(yàn)收備案表》。

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾;《住宅使用說(shuō)明書》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的各項(xiàng)具體技術(shù)指標(biāo);《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》是房屋通過(guò)有關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收的憑證;《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》是房產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)有關(guān)部門綜合驗(yàn)收憑證;《竣工驗(yàn)收備案表》是樓盤向主管部門上報(bào)驗(yàn)收備案的詳細(xì)資料。

另外，根據(jù)《消防法》，樓房必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收，才能交付使用。

二、 樓房長(zhǎng)胖長(zhǎng)高 遭罰款后還賠業(yè)主嗎?

嚴(yán)重超規(guī)不能排除開發(fā)商的民事責(zé)任

很多購(gòu)房者認(rèn)為，接房完成后就可以安心入住了。其實(shí)，接房后也可能會(huì)遇到問(wèn)題。江北區(qū)某樓盤規(guī)劃建設(shè)2.7萬(wàn)平方米，最終卻建成3.4萬(wàn)平方米，業(yè)主接房后以小區(qū)環(huán)境、生活舒適度、房屋價(jià)值降低為由，向開發(fā)商索賠。日前，重慶市第一中級(jí)人民法院判開發(fā)商賠償業(yè)主損失近萬(wàn)元。

2011年4月11日，黃某在江北區(qū)購(gòu)房了一套商品房。根據(jù)規(guī)劃部門的審批，該小區(qū)規(guī)劃許可面積為27000余平方米。然而，開發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中，不但增加了樓層，還增加各樓層面積，最終使該小區(qū)建筑面積達(dá)到34000余平方米，超出審批近7000平方米。當(dāng)?shù)亟ㄎ槌鲩_發(fā)商違規(guī)后，對(duì)其罰款745萬(wàn)元。

2012年底，業(yè)主黃某將開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商就違規(guī)超建行為給業(yè)主造成的損失進(jìn)行賠償。開發(fā)商卻表示，違規(guī)超建已經(jīng)受到行政處罰，就不該對(duì)業(yè)主承擔(dān)民事責(zé)任。

一審法院審理后認(rèn)為，開發(fā)商違規(guī)超建行為在被行政處罰之后，是否還需對(duì)業(yè)主承擔(dān)民事責(zé)任，司法實(shí)踐中存在一定的分歧。具體到本案而言，開發(fā)商違規(guī)超建面積近7000平方米，占規(guī)劃許可面積的近四分之一，屬于嚴(yán)重超規(guī)模建設(shè)，對(duì)業(yè)主居住環(huán)境和舒適度造成的損害是客觀存在的。本案中，行政處罰并不排除開發(fā)商的民事責(zé)任。據(jù)此，一審法院判決開發(fā)商賠償業(yè)主黃某9700余元。開發(fā)商不服，2013年7月上訴。重慶一中院日前維持原判。

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