按揭房轉(zhuǎn)讓是房產(chǎn)交易允許的交易類型。那么，按揭房轉(zhuǎn)讓時,需要注意哪些問題？按揭房轉(zhuǎn)讓時,需要遵守哪些規(guī)定？按揭房轉(zhuǎn)讓與一般房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有什么不一樣？按揭房轉(zhuǎn)讓有哪些具體規(guī)定？

按揭房轉(zhuǎn)讓需要注意什么

貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，受多種合同關(guān)系約束，存在多個房地產(chǎn)權(quán)利人：

一是房屋買賣合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買賣關(guān)系，

二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、出質(zhì)人、抵押人與借款人之間的擔(dān)保關(guān)系。

所以，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，除了遵從一般房屋轉(zhuǎn)讓的條件，還要考慮貸款合同關(guān)系的特殊性。

貸款擔(dān)保方式對所購房屋轉(zhuǎn)讓的約束

1.抵押房屋的轉(zhuǎn)讓

采取所購房屋抵押擔(dān)保方式辦理的個人住房貸款，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對賣房人的房屋享有抵押權(quán)，未經(jīng)貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續(xù)。而貸款未還清前，銀行無法同意賣房人辦理解押手續(xù)，這樣，房屋買賣雙方和貸款銀行就陷入一個交易死循環(huán)。如何解決這個問題呢：

(1)賣方可以用其它擔(dān)保方式做替代擔(dān)保，暫時解押，待房屋過戶，房屋出售所得價款償還銀行貸款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質(zhì)押暫時取代抵押房屋作為未還貸款的擔(dān)保，并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù)，待房屋過戶后，用收回的房款提前還清貸款。

(2)買賣雙方通過二手房中介機構(gòu)進行交易，如果中介機構(gòu)與貸款銀行簽訂了二手房合作協(xié)議，通?？捎芍薪闄C構(gòu)提供房屋轉(zhuǎn)讓期間的貸款擔(dān)保，并能過中介機構(gòu)辦理二手房轉(zhuǎn)讓的資金結(jié)算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。

2.第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押對房屋轉(zhuǎn)讓的影響

借款人采用第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押的，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時也應(yīng)先征得貸款銀行書面同意，并與銀行、購房人協(xié)商好購房資金歸還銀行貸款的結(jié)算方式，避免因未經(jīng)銀行同意轉(zhuǎn)讓貸款所購房屋，或轉(zhuǎn)讓房屋所得價款未及時償還銀行貸款而被銀行罰息甚至收取違約金。同時，如果《保證合同》、《質(zhì)押合同》中有關(guān)條款對所購房屋的約定，決定是否要將貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓行為事先通知第三方擔(dān)保人，以避免糾紛。

3.無論何種情況，房屋轉(zhuǎn)讓前，都應(yīng)及時辦理各類合同的變更手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓后應(yīng)及時辦理貸款提前還款和房屋過戶手續(xù)，以及《借款合同》和相關(guān)擔(dān)保合同的終止手續(xù)。

4.目前北京市房屋轉(zhuǎn)讓基本上通過中介機構(gòu)進行，大的房屋交易市場往往與銀行有二手房貸款合作關(guān)系，因此，房屋轉(zhuǎn)讓人通過大的交易市場轉(zhuǎn)讓房屋容易與銀行溝通信息，簡化手續(xù)。

貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，購房人能否辦理個人住房貸款?回答是肯定的。對購房人而言這種貸款與商業(yè)銀行辦理的二手房貸款程序基本一樣，主要不同點是：

(一)由于轉(zhuǎn)讓的房屋是貸款所購，因此貸款銀行要求轉(zhuǎn)讓雙方的購房資金都通過貸款銀行結(jié)算，由于受讓方也申請銀行貸款，因此，轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款，受讓方得到貸款都要在同一天進行，銀行會在雙方資金的結(jié)算時間、方式上做特殊安排，房屋 轉(zhuǎn)讓雙方都應(yīng)該按照事先協(xié)商好的時間、方式辦理借款、還款手續(xù)，這樣才能保證交易正常進行;

(二)對于轉(zhuǎn)讓期房的，由于開發(fā)商要為受讓方提供期房階段第三方保證，因此房屋轉(zhuǎn)讓雙方要與貸款銀行和開發(fā)商協(xié)調(diào)好貸款發(fā)放、償還時間，并將開發(fā)商退給期房轉(zhuǎn)讓方的資金、期房受讓方支付給開發(fā)商的房款、開發(fā)商為期房轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款金額以及銀行給期房受讓方的貸款金額計算清楚，避免交易過程中出現(xiàn)不必要的糾紛。

總之，由于我國住房二級市場開放不久，交易過程的法制化和規(guī)范化還有一個過程，廣大購房者在轉(zhuǎn)讓貸款所購房屋時，要多研究有關(guān)合同，多與貸款銀行、購房者、房屋交易部門和開發(fā)商溝通，以尋求一條高效的交易途徑。

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