二手房改房交易的注意事項

在房改房交易中，為了避免交易風險，買賣雙方都需要謹慎。尤其對于買家來說，需特別注意以下關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

1.了解產(chǎn)權(quán)可靠性。

首先要確認產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣房人是同一人，為此最好到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性;其次要確認原單位是否允許該房屋 的轉(zhuǎn)賣并了解房屋的性質(zhì)，因為大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán);第三，要了解該房屋是否已經(jīng)按成本價補足分攤費用，同時鑒于房改房的土地使用權(quán)性質(zhì)有相當一部分屬于國有劃撥性質(zhì)，因此在辦理過戶交易前應該 首先到市審批服務中心國土局窗口將土地使用權(quán)性質(zhì)變更為國有出讓，并交納土地使用權(quán)出讓金，否則不能辦理房屋過戶登記。

2.確認登記的面積、使用期限。

首先要看房產(chǎn)證中的建筑面積、使用 面積和戶內(nèi)實際面積;其要審查產(chǎn)權(quán)證上建筑面積、戶型、土地使用期限以 及是否已經(jīng)交納土地出讓金等;同時要注意，優(yōu)惠出售房改房的面積專門有計 算口徑，即前后陽臺，樓道、垃圾通道等公用建筑面積不計人房改面積，故一 般在60平方米以下的房改房產(chǎn)權(quán)證上面積如要按正常的建筑面積計算，一般可增加5平方米左右，具體可請市房地產(chǎn)監(jiān)理所進行實際勘丈為準，切不可聽 信售房人添油加醋所說的“不到50平方米的房改房能辦到超過60平方米建筑 面積的房產(chǎn)證”。

3.清楚房屋背景與周邊環(huán)境。

包括：該房改房是否欠交物業(yè)管理費以 及水電煤氣費用，或者房屋是否抵押給銀行，可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設施的，要現(xiàn)場使用以確認是否有損壞，觀察戶內(nèi)外電線是否有老化現(xiàn)象，“三表”是否出戶，電話線的接通情況，是普通電話還是寬頻，小區(qū)綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。

4.確定房價的合理性。

通過對市場上房屋買賣交易信息反復比較判斷 房屋的價值，買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳，然后與自己所意屬的房 屋進行比較。還可委托誠信中介公司或評估事務所進行評估，讓雙方達成合理的房價。

5.慎重辦理交易過戶手續(xù)。

辦理交易過戶手續(xù)是房屋買賣的最后環(huán)節(jié) 也是最重要的一關(guān)，不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。付款和交房時 間也是一個很重要的問題，建議買賣雙方可以考慮將房款放在雙方都信得過的 單位(如有口碑的中介公司)代為保管，等過戶手續(xù)完成后，再將相應房款 交回賣方。特別要注意的是，產(chǎn)權(quán)過戶須報經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算 是完成過戶手續(xù)，有關(guān)代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不 算已完成交易過程。對買方來說，產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于購 買方，在此之前，賣方隨時可能毀約。

選擇一些信譽好、具有專業(yè)資質(zhì)的房屋中介機構(gòu)。對無照無證的房 屋中介機構(gòu)千萬不可光顧，因?qū)ψC照不全的房屋中介機構(gòu)簽訂的買賣中介協(xié)議 在辦理房屋過戶時，市房產(chǎn)交易監(jiān)理所是不認可的。

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