買房已經(jīng)成為日常生活中最為常見的事情，當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，開發(fā)商以各種理由拒絕交房、惡意退訂時，購房者能得到什么樣的賠償呢?律霸為您解答。

一、《認購書》是否有法律效力?

根據(jù)我國現(xiàn)行法律和行政法規(guī)規(guī)定：《認購書》屬于預(yù)約合同,其應(yīng)該受到《合同法》的規(guī)制。基于《合同法》的相關(guān)法理, 《認購書》作為合同的一種,只要它是當(dāng)事人雙方意思表示一致的結(jié)果，只要不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益,該合同就是有效的，即便開發(fā)商并不獲有商品房預(yù)售許可證。

另外，主張《認購書》有效是有明確依據(jù)的?！稄V東省高級人民法院關(guān)于施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見 (粵高法發(fā)[2001]41號 )》第22條規(guī)定:商品房的預(yù)售方與預(yù)購方簽訂商品房認購合同，約定預(yù)購方以定金擔(dān)保其將來與預(yù)售方訂立正式的商品房預(yù)售合同，如該認購合同是當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容合法的，應(yīng)當(dāng)認定有效。

二、開發(fā)商悔約，應(yīng)該承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任或者違約賠償責(zé)任。

在樓市價格上揚時，開發(fā)商為了謀取更大的經(jīng)濟利益，不惜毀約，并主動提出愿意向購房者退還訂金。這種情況下，廣大購房人的合法權(quán)益應(yīng)該得到切實有效的保護。開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)《認購書》的約定，在取得《商品房預(yù)售許可證》以后和購房人洽談簽署《商品房買賣合同》。

開發(fā)商在取得《商品房預(yù)售許可證》以后如果明確表示拒絕和購房人洽談簽署《商品房買賣合同》，或者以其他方式拒絕和購房人洽談簽署《商品房買賣合同》(比如把購房人認購的房屋出售給他人或者故意設(shè)置障礙，使《商品房買賣合同》無法簽署)應(yīng)該向購房人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

三、開發(fā)商悔約——主動退還訂金并賠償違約金是否可以了事

時下，樓價節(jié)節(jié)攀升，不少開發(fā)商為了謀取更大的利益，在取得《商品房預(yù)售許可證》之前主動提出退訂，愿意退還訂金并賠償違約金。盡管開發(fā)商的說法冠冕堂皇：“未取得《商品房預(yù)售許可證》，不具備銷售條件，按有關(guān)規(guī)定，不能進行買賣”云云，但幾乎所有的購房人都相信其真正動機就是為了將房屋收回重新出售以賺取更多的利益。毫無疑問，如果接受開發(fā)商的條件，購房人將要付出多出50%以上甚至一倍的價格才可以買到同樣的房屋。那么，購房人的利益如何保護?開發(fā)商是否退還訂金并賠償違約金就可以了事?回答是否定的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償購房人的損失。

締約過失責(zé)任成立的條件：

1、締約過失責(zé)任產(chǎn)生于締約階段;?

2、締約過失責(zé)任產(chǎn)生于具有締約意圖的雙方當(dāng)事人之間;

3、締約過失責(zé)任違反的是誠信義務(wù)。《認購書》的簽訂和履行只是一個締約過程，雙方當(dāng)事人皆應(yīng)履行協(xié)力促進合同成立的義務(wù)，尤其是開發(fā)商，具有商品房開發(fā)方面的專業(yè)素質(zhì)，相對于購房人有信息、知識方面的優(yōu)勢，其對于房屋在何種情況下能夠達成出售的條件應(yīng)該是明知的。基于締約過程的誠實信用義務(wù)的要求，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)及時將有關(guān)信息與對方進行交流，以修正雙方的差距，促成合同的順利簽訂。開發(fā)商此等作為屬于違背誠信義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。

締約過失責(zé)任的賠償范圍僅限于購房人信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)娴膿p失，既包括因締約過失行為致對方財產(chǎn)的直接損失，也包括受害方財產(chǎn)應(yīng)增加而未增加的間接損失。

所謂信賴?yán)?，是指一方因信賴另一方會與之訂立合同或合同有效而受到的損失。信賴?yán)娴膿p害，是產(chǎn)生締約過失責(zé)任的前提。信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)包括積極損害和消極損害。

積極損害即所受損害，如訂約費用、準(zhǔn)備履約的費用等。消極損害即所失利益，主要是指喪失訂約機會的損失。賠償消極損害的原因在于：建立締約過失責(zé)任的目的之一就在于彌補受害人的損失。如果確因一方違反先合同義務(wù)造成他方喪失訂約機會而受損害，則不予賠償有失公平，也不利于維持正常的市場交易秩序。喪失訂約機會必須嚴(yán)格把握，只有具備下列條件始可認定：

①受害人與第三人之間曾存在訂約機會；

②受害人與第三人喪失訂約機會系由一方違反先合同義務(wù)造成;

③喪失訂約機會的喪失必須是基于對違反先合同義務(wù)人的締約行為的信賴而產(chǎn)生的。

信賴?yán)鎿p失有二種計算方法：

1、應(yīng)以現(xiàn)房屋每平方米的市場銷售價格與當(dāng)事人約定的房屋價格的差價乘以房屋總面積為被上訴人的信賴?yán)鎿p失。

2、應(yīng)以現(xiàn)購房人已經(jīng)另外購得的房屋總價款與原約定的房屋總價款的差價為購房人的信賴?yán)鎿p失。第一種計算方法明顯帶有對開發(fā)商懲罰之性質(zhì)，該計算方法將開發(fā)商可得利益作為購房人之損失，即變相將違約之可期待利益損失作為信賴?yán)鎿p失，超出當(dāng)事人能夠獲得的合理補償范疇。第二種計算方法符合實際損失之說，受損人基于信賴合同可以有效成立，導(dǎo)致錯失與案外人簽訂有效合同之機會，導(dǎo)致最終以超出原價格幾倍的價格簽訂新合同，該部分多付出的損失為信賴?yán)鎿p失。

綜上，購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，開發(fā)商拒不履行交房義務(wù)的，屬開發(fā)商違約，如因開發(fā)商導(dǎo)致合同不能成立的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)期違約責(zé)任。如購房者遇到此類糾紛，可向律師咨詢，及時維護自身合法權(quán)益。

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