購房合同當中有一項是關(guān)于違約行為以及違約金的約定，一般情況下約定的違約金不能超過主合同標的的20%，當然在現(xiàn)實中仍有一些違約金約定是過高的，那么此時我們該如何認定購房違約金過高呢？以下是具體介紹。

對違約金“過高”的程度認定總體上應(yīng)采納：一是違約金標準會比較嚴重影響合同正義，合同當事人權(quán)利義務(wù)顯失公正;二是違約金失去了其固有意義，其已經(jīng)不再是促進合同履行的工具，而成為了合同當事人追求的目標，當事人約定的違約金變成了賭博行為。應(yīng)當參照以下具體因素：

(一)參照合同標的。

如果合同的標的屬于特種物的，違約金標準可以采取較高的標準;如果合同的標的屬于種類物的，違約金標準可以采取較低的標準;如果合同標的屬于具有精神意義的物，則可對違約金的標準更開放一些。

(二)參照合同主體的實質(zhì)地位。

對于公用事業(yè)、壟斷企業(yè)、提供供不不應(yīng)求商品和服務(wù)的企業(yè)等處于實質(zhì)優(yōu)勢地位的經(jīng)營主體提供格式違約金條款或準格式違約金條款，因為合同相對方不具備平等協(xié)商的力量，應(yīng)當對優(yōu)勢合同當事人提供、相對方當事人很難協(xié)商的違約金標準進行調(diào)整，調(diào)整到與實際損失相當?shù)某潭?。具體參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少?！?/p>

(三)參照合同性質(zhì)。

合同是交易的形式，對于交易內(nèi)容為生活必需品、服務(wù)為生命、健康、身體基本保障提供服務(wù)的合同，應(yīng)當基于尊重基本人權(quán)的原則，對于社會弱勢群體的違約金應(yīng)該體現(xiàn)補償性，舍去懲罰性的功能;對于當事人平等的經(jīng)濟合同應(yīng)體現(xiàn)對當事人的約定的尊重，以不調(diào)整或少調(diào)整為原則。

(四)違約金調(diào)整的幅度應(yīng)當體現(xiàn)懲罰性。

違約金具有懲罰性，其主要意義在于促進合同當事人全面履行合同，因此違約金標準應(yīng)該體現(xiàn)一定的懲罰性，應(yīng)當高于守約方實際損失的一定幅度。

(五)參照違約方的過錯程度。

根據(jù)《合同法》合同責任屬于嚴格責任，只要發(fā)生違約行為，違約方就應(yīng)該承擔違約責任。但違約責任既然屬于民事責任的一種，在人民法院以公權(quán)力進行干預的時候，違約金條款就不僅僅屬于合同條款的私法性質(zhì)，更應(yīng)該考慮的是人民法院以公權(quán)力進行干預的條件，因此違約方的過錯應(yīng)該成為公權(quán)力予以調(diào)整的重要參考因素。因為違約金調(diào)整的幅度體現(xiàn)著對違約行為的懲罰強度，對于不同的過錯應(yīng)當體現(xiàn)不同程度的懲罰，才能罰當其錯，體現(xiàn)公權(quán)力干預的公正性。在具體判斷違約責任的時候，應(yīng)當考查合同雙方在違約中存在的過錯，以及過錯大小。當違約方惡意違約的情況下，應(yīng)當適當調(diào)整，保持對惡意違約方的懲罰;當違約方因第三人的原因造成違約時應(yīng)當著重體現(xiàn)補償性，減少懲罰性;當守約方利用優(yōu)勢地位在自己不可能違約，以追求對方違約金為目的的情況下應(yīng)當調(diào)整到與實際損失相當?shù)臉藴省?/p>

(六)違約金的最低和最高限度。

違約金的最低限度為守約方因?qū)Ψ竭`約造成的實際損失，包括直接損失和履行利益的損失;但是對于一般的合同，應(yīng)當根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，以調(diào)整到實際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。法律對于違約金的最高限度并沒有明確的規(guī)定，參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標準，并在此基礎(chǔ)上乘以四倍計算違約金。對于其他合同類糾紛約定違約金“過高”的處理可在參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標準的基礎(chǔ)上，借鑒民間借貸中四倍的最高額限定標準予以調(diào)整。對于違約行為自履行義務(wù)開始之日發(fā)生并處于連續(xù)狀態(tài)的，違約金的最高限度應(yīng)當以標的數(shù)額為基數(shù);對于部分履約部分違約的，應(yīng)當以未履行部分的標的額為基數(shù)。

(七)以本金為限予以調(diào)整。

最高人民法院關(guān)于在審理經(jīng)濟合同案件中具體適用《經(jīng)濟合同法》的若干問題的解答也明確指出：“九、關(guān)于違約金的適用問題經(jīng)濟合同法第三十五條規(guī)定：“當事人一方違反經(jīng)濟合同時，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金?！睂τ诟黝惤?jīng)濟合同在何種場合應(yīng)當如何償付違約金，為防止當事人濫用自行約定的權(quán)利，違約金的數(shù)額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限，對超出部分，可不予保護。該司法解釋雖然已經(jīng)廢止但其公平合理的理念仍然沒有過時。

(八)根據(jù)當事人具體違約情況調(diào)整違約金數(shù)額，違約金的支付與違約程度相適應(yīng)。

當事人根本違約的支付全額違約金，當事人非根本違約的支付與違約部分相適應(yīng)的違約金。當事人部分違約的可以按部分違約占全部違約的比例來支付違約金。

(九)當事人在合同中約定了違約金，但未約定違約金的比例和數(shù)額，我認為也是有效的。以調(diào)整到實際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。

本文就違約金約定數(shù)額過高的問題做了具體闡述，在認定違約金過高的時候可以從以上九方面入手。要是實際造成的損失過分高于或低于約定的違約金數(shù)額的話，則可以請求適當增加或減少違約金的數(shù)額。具體如何請求對違約金進行調(diào)整，你不妨來電詳細咨詢一下律霸在線律師。

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