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現(xiàn)如今，上海作為一個集經(jīng)濟、交通、科技、工業(yè)、金融、貿易、會展和航運為一體的國際化大都市，房價更是自20世紀起就不斷攀升并居高不下，同時，上海農村房屋買賣的糾紛也日益增加。因此，筆者將為大家介紹一下這樣一種民事合同與單純的買賣合同究竟有什么區(qū)別，從而以便于大家更好地解決糾紛。?

第一、從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上。?

第二、從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。?

第三、從訴因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。 第四、合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入?。?，但多未辦理房屋或宅基地使用權變更登記。 第五、從標的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。 現(xiàn)在很多人認為農村房屋買賣事關農村宅基地使用權的轉讓，而我國法律禁止轉讓農村宅基地使用權，因此，農村房屋不能買賣。?

但其實對農村房屋買賣糾紛合同效力的認定由上述分析可見，農村房屋可以買賣。但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，一個合同有效，不僅合同主體要適格，而且內容要合法。筆者認為，在農村房屋買賣合同效力認定上，除依法適用我國合同法關于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外，還應當遵照國家政策的相關規(guī)定。?

1、對農村本集體經(jīng)濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。

因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。?

2、慎重對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。

我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規(guī)定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。?

綜上所述，上海農村房屋買賣糾紛持續(xù)頻發(fā)，且在認定合同效力一事中也存在著法律規(guī)定與實務操作不相匹配的問題。所以，筆者建議對于這一類型的買賣合同，只要其只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同，這樣一來，也能夠更好地保障到房屋所有者的基本權益。

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