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由于心智不夠成熟，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，未成年的權(quán)益受到法律的特別保護(hù)，但現(xiàn)實(shí)中父母也是可以為未成年孩子購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)或者未成年人實(shí)際繼承或受贈(zèng)與房產(chǎn)的。那么對(duì)屬于未成年人的房屋可以買(mǎi)賣(mài)嗎？請(qǐng)?jiān)谙挛闹羞M(jìn)行了解。

一、屬于未成年人的房屋可以買(mǎi)賣(mài)嗎

我國(guó)《民法通則》第十八條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任;給被監(jiān)護(hù)人造成財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失。

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題意見(jiàn)第10條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)包括：保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的身體健康，照顧被監(jiān)護(hù)人的生活，管理和保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，代理被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行民事活動(dòng)。

根據(jù)以上規(guī)定，只有為了未成年人的利益，監(jiān)護(hù)人才有權(quán)處理未成年人的房產(chǎn)，否則，監(jiān)護(hù)人不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。對(duì)于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形，我國(guó)法律還未作出相應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)司法實(shí)踐，以下情形可以視為“為被監(jiān)護(hù)人的利益”：

(一)作為監(jiān)護(hù)人的父母為了未成年人的教育，比如支付學(xué)費(fèi)等，需要處理未成年人房產(chǎn)的。

(二)作為監(jiān)護(hù)人的父母為了未成年人的健康，比如治病等，需要處理未成年人房產(chǎn)的。

(三)根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第三十二條第二款“有財(cái)產(chǎn)的無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用。”，作為監(jiān)護(hù)人的父母為未成年人支付侵權(quán)賠償款，需要處理未成年人房產(chǎn)的。

(四)未成年人的房產(chǎn)遇合法拆遷，作為監(jiān)護(hù)人的父母在不放棄房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)利的情況下與拆遷部門(mén)簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，而處理未成年人房產(chǎn)的。

(五)作為監(jiān)護(hù)人的父母需要出售舊房來(lái)為未成年人購(gòu)買(mǎi)新房改善居住條件時(shí)，且購(gòu)買(mǎi)的新房?jī)r(jià)值等于或大于舊房的價(jià)值，而處理未成年人房產(chǎn)的。

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二、未成年人如何買(mǎi)賣(mài)房屋

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，未成年人可以接受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與、報(bào)酬及實(shí)施與其年齡、智力相適應(yīng)的民事行為，其他重大民事行為則應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代理，或征得監(jiān)護(hù)人的同意。未成年人的監(jiān)護(hù)人為了未成年人的利益，可以處理未成年人的財(cái)產(chǎn)。由此，未成年人可以辦理房屋買(mǎi)賣(mài)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，具體程序規(guī)定如下：

(一)未成年人買(mǎi)房

例如李先生想為其子小明購(gòu)買(mǎi)某套房屋，并在房地產(chǎn)權(quán)證上寫(xiě)他10歲兒子小明的名字。由于小明未滿(mǎn)18歲，是未成年人，那么李先生除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要提交購(gòu)房人小明的戶(hù)口簿或出生證、獨(dú)生子女證以及小明監(jiān)護(hù)人的身份證明。同時(shí)，戶(hù)口簿、出生證、獨(dú)生子女證上要能明確記載監(jiān)護(hù)人與小明的父子或母子直接關(guān)系。備齊以上資料后，李先生就可前來(lái)房管局辦理房屋交易登記手續(xù)，將該房產(chǎn)登記在小明的名下了。

(二)未成年人賣(mài)房

例如李先生夫婦想出售兒子小明名下的一套房產(chǎn)，則必須遵循出售未成年人名下房產(chǎn)的特別規(guī)定，一是監(jiān)護(hù)人為了未成年人的利益才能出售其房屋，并須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書(shū)且保證書(shū)須經(jīng)公證處公證。滿(mǎn)足了以上條件，李先生夫婦除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需提交售房人小明的戶(hù)口簿或出生證、獨(dú)生子女證、監(jiān)護(hù)人的身份證件，證明其具有監(jiān)護(hù)人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人的利益。李先生夫婦如備齊以上資料，便可到房管部門(mén)辦理房屋出售的相關(guān)手續(xù)，李先生夫婦就可以順利出售小明名下的房屋。

屬于未成年人的房屋，父母作為監(jiān)護(hù)人可以進(jìn)行處理，不過(guò)在處理的時(shí)候需要以未成年人的利益為出發(fā)點(diǎn)，不能損害其合法權(quán)益。值得注意的是，社會(huì)上有很多人謊稱(chēng)自己可以幫助買(mǎi)賣(mài)此類(lèi)房屋，但是請(qǐng)當(dāng)事人不要輕易相信，以免造成利益損失。

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