房屋頂棚漏鋼筋可以要求開(kāi)發(fā)商換房或退房嗎?能拿到什么賠償

開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，如果存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，要求退房，賠償損失。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第111條，質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

4種情形購(gòu)房者可要求退房

延期交房可退房

案例：夏女士購(gòu)買(mǎi)了一套商品房期房，合同約定了交房日期。合同簽訂之日，夏女士交付了30%的房屋首付款，其余部分采用貸款的方式支付。在貸款獲得審批后，夏女士開(kāi)始按月向銀行還貸?？砷_(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有如期向夏女士交房。夏女士經(jīng)打聽(tīng)得知，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商資金難以回籠，所以導(dǎo)致施工進(jìn)度拖延。夏女士找到開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商表示可以按照合同約定按日支付遲延履行違約金。就這樣拖了3個(gè)多月，開(kāi)發(fā)商還是沒(méi)有向夏女士交鑰匙?？紤]到現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，夏女士向法院提起訴訟，要求退房并賠償損失。法院審理后，依法支持了夏女士的訴訟請(qǐng)求。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。本案中，開(kāi)發(fā)商已逾期交房3個(gè)多月，夏女士有權(quán)要求退房。

面積誤差可退房

案例：胡女士在某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一套三居室的房子。合同約定：房屋建筑面積為120平方米，按建筑面積計(jì)價(jià)，每平方米5000元。合同簽訂后，胡女士支付了全部購(gòu)房款。當(dāng)胡女士拿到房子后，經(jīng)實(shí)際測(cè)量建筑面積只有108平方米，胡女士認(rèn)為自己購(gòu)房的目的就是想擁有一個(gè)大一點(diǎn)的房子，現(xiàn)在新房縮水，這讓她無(wú)法接受。她找到開(kāi)發(fā)商要求退房，但遭到拒絕。隨后，張女士起訴至當(dāng)?shù)胤ㄔ骸７ㄔ航?jīng)審理，支持了胡女士要求開(kāi)發(fā)商返還已付房款，并支付利息的訴訟請(qǐng)求。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定：出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。本案中涉及的房屋面積誤差比為10%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3%，胡女士主張退房，并要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款及利息，理應(yīng)得到法院支持。

情勢(shì)變更可退房

案例：李先生和某開(kāi)發(fā)商簽訂了一份購(gòu)房協(xié)議，雙方約定：李先生支付首付款20萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)通過(guò)銀行按揭貸款的形式支付。然而就在李先生準(zhǔn)備貸款材料的時(shí)候，銀行卻接到新的通知，要求申請(qǐng)人必須提供1年以上完稅證明和社保證明，李先生無(wú)法提供上述材料，于是他的貸款申請(qǐng)理所當(dāng)然地被銀行“駁回”了。李先生無(wú)法湊齊剩余房款，只得向開(kāi)發(fā)商提出退房。可令他失望的是，開(kāi)發(fā)商以他的購(gòu)房合同已經(jīng)生效為由，拒絕退還首付款。李先生無(wú)奈之下，向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商退還首付款20萬(wàn)元。法院審理后，認(rèn)定李先生因政策變更導(dǎo)致履約受阻，屬于民法中的“情勢(shì)變更”，故依法支持了李先生的訴訟請(qǐng)求。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》第26條規(guī)定：合同成立以后，客觀(guān)情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況，確定是否變更或者解除。此為民法中的“情勢(shì)變更”原則。本案中，李先生由于國(guó)家對(duì)住房貸款政策重大調(diào)整而無(wú)法通過(guò)按揭貸款的方式來(lái)完成余款的支付，這是他在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)到的。如果再繼續(xù)履行合同約定，勢(shì)必對(duì)李先生不公平，故此情形應(yīng)屬“情勢(shì)變更”，可以要求解除購(gòu)房合同。

擅改設(shè)計(jì)可退房

案例：唐女士在某小區(qū)看中一套商品房，后與該小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份購(gòu)買(mǎi)合同。根據(jù)合同所附平面圖，唐女士所購(gòu)的商品房?jī)砷g臥室均有一個(gè)寬寬的落地窗。然而交房時(shí)，她卻發(fā)現(xiàn)原設(shè)計(jì)中的兩個(gè)落地窗，一個(gè)被完全封死，另一個(gè)則被改成了一個(gè)防火門(mén)和一個(gè)防火窗。唐女士認(rèn)為開(kāi)發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計(jì)，嚴(yán)重影響了房屋的使用功能，使房屋的通風(fēng)、采光受到影響，故找到開(kāi)發(fā)商要求退房并賠償損失。而開(kāi)發(fā)商則以變更房屋設(shè)計(jì)已獲得相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)為由拒絕退房。雙方為此鬧到了法院。法院審理后認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計(jì)已構(gòu)成違約，遂判決開(kāi)發(fā)商退房并賠償唐女士相關(guān)損失。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理方法》第24條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房;買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違反上述規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約，故唐女士有權(quán)要求退房并賠償損失。

除此之外，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，如果購(gòu)房人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時(shí)顯失公平的，或者開(kāi)發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購(gòu)房人在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，或者合同無(wú)效等情況，購(gòu)房者都可以要求退房。

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