在購(gòu)買商品房的時(shí)候，實(shí)際獲得了商品房產(chǎn)權(quán)之后，才能算是真正擁有了商品房。但有時(shí)我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商賣出來(lái)的商品房在產(chǎn)權(quán)上面存在一定的瑕疵，比如說(shuō)買的商品房被抵押了，那要是購(gòu)房者遇到這樣的情況，應(yīng)該怎么辦呢?我們一起通過下文進(jìn)行了解吧。

一、買的商品房被抵押了怎么辦

在房屋的買賣，抵押中可以進(jìn)行預(yù)告登記，在建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中也可以申請(qǐng)預(yù)告登記。但是預(yù)售商品房登記備案制度只是適用于商品房預(yù)售活動(dòng)中。

具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”;第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”的規(guī)定，在房屋交付時(shí)或辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》時(shí)，購(gòu)房人才知道開發(fā)商是否將其已購(gòu)商品房事先已作抵押或購(gòu)買后再作抵押，才能取得開發(fā)商故意隱瞞抵押事實(shí)或再抵押給第三人的事實(shí)。

如果因開發(fā)商未能在交接房屋時(shí)或辦理兩證時(shí)解除抵押，購(gòu)房人可以請(qǐng)求開發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

二、購(gòu)買商品房時(shí)需注意什么

買房應(yīng)注意注意查看房屋五證。五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。買房有哪些注意事項(xiàng)如下：

(一)買房目標(biāo)的確定

根據(jù)自己的收入、支出等實(shí)際情況來(lái)確定適合自己的樓盤。從自己的實(shí)際情況出發(fā)，好好規(guī)劃一下，其實(shí)能滿足基本的居住需求就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負(fù)擔(dān)。

(二)買房首付款的積累

首先初定一個(gè)目標(biāo)，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，合理的分配一下收入。每月固定的留出一部分資金出來(lái)，制定出一個(gè)定期定額的計(jì)劃。因?yàn)槿绻_通了定期定額的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄計(jì)劃，那么每個(gè)月必須得固定提出一筆資金，從而意味著可用資金必定減少，那么消費(fèi)一定可以更加理性。

(三)買房常識(shí)的學(xué)習(xí)

房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，購(gòu)買它是一個(gè)比較專業(yè)的行為。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有培養(yǎng)出專業(yè)的針對(duì)個(gè)人購(gòu)房者的房屋經(jīng)紀(jì)人。因此，買房前學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)是必需的。

(四)買房范圍的篩選

選擇適合自己的樓盤，面積小、首付少、總價(jià)底的樓盤適合年輕人。建議可購(gòu)買市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優(yōu)勢(shì)是交通便利、配套方面成熟、價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠。此外，還要考慮出行交通的問題，盡量選擇離工作單位或商業(yè)區(qū)域較勁的樓段，節(jié)省出行時(shí)間成本。

現(xiàn)實(shí)中，要是發(fā)現(xiàn)自己買的商品房被開發(fā)商抵押出去了，這種情況下由于產(chǎn)權(quán)上面存在瑕疵，而購(gòu)房者無(wú)法完全獲得商品房的所有權(quán)，就沒有達(dá)到購(gòu)房的目的，因此可以要求開發(fā)商退房，并賠償自己由此造成的損失，主要就是房屋價(jià)格上漲的一個(gè)差價(jià)損失。

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