在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，若是發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格的話(huà)，此時(shí)建議購(gòu)房者最好小心處理，再有其他選擇的情況下可以不購(gòu)買(mǎi)該房屋，以免日后給自己的利益造成損失。那實(shí)踐中應(yīng)該如何認(rèn)定房屋的質(zhì)量不合格呢?可能很多人不是很清楚，下面就讓律霸小編來(lái)為你做詳細(xì)解答吧。

一、如何認(rèn)定房屋的質(zhì)量不合格

從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。

所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過(guò)驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形。

“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響買(mǎi)受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以修復(fù)，買(mǎi)受人不能因此要求退房。

二、哪些情形購(gòu)房者可以提出退房?

依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，除合同本身的約定外，大約有以下幾種情況，購(gòu)房者可提出退房：

1、套型誤差過(guò)大。

按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款，購(gòu)房者退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

2、面積誤差過(guò)大。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)退房。

3、擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。

已預(yù)售的商品房，開(kāi)發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。除非經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房者。購(gòu)房者有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。購(gòu)房者在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款變更。開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房者的，購(gòu)房者有權(quán)退房;購(gòu)房者退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

4、商品房質(zhì)量有問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房。交付時(shí)若商品房的主體結(jié)構(gòu)不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)單方面解除合同。

5、延期交房。

購(gòu)房者可以在預(yù)售合同中約定交房時(shí)間，若開(kāi)發(fā)商未能在約定期限內(nèi)交出房子，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開(kāi)發(fā)商延期超過(guò)合理的期限(超過(guò)一年)，購(gòu)房者可通過(guò)法律手段起訴開(kāi)發(fā)商違約，并要求法院強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商退房。

6、在建工程轉(zhuǎn)讓情形。

商品房預(yù)售后，開(kāi)發(fā)商意欲轉(zhuǎn)讓在建的商品房建設(shè)工程，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將商品房建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書(shū)面通知商品房購(gòu)房者。購(gòu)房者有權(quán)在接到書(shū)面通知之日起30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。購(gòu)房者未按照規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)由商品房建設(shè)工程受讓方繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同責(zé)任。

7、法定不得轉(zhuǎn)讓的商品房。

如果商品房存在下列情形之一的，購(gòu)房者也可以要求退房：未依法登記取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的;共有項(xiàng)目，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的，則商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

嚴(yán)重影響到了正常居住使用的話(huà)，在這種情況下購(gòu)房者是可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并承擔(dān)由此給自己造成的損失。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中，可以要求退房的情形不止這點(diǎn)，還包括了上述幾種，各位有需要的話(huà)也是可以參考了解一下的。

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