一、房屋的屋頂所有權(quán)是歸誰的

樓頂空間的所有權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，即屬于業(yè)主共有部分，原則上不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用。建筑物本身與土地權(quán)屬并不相同，區(qū)分所有建筑物的土地還有一個(gè)使用權(quán)的問題，開發(fā)商可以在公平合理的條件下做出一定的調(diào)整，把某些方面可以確定土地使用權(quán)歸自己享有，或者歸其他區(qū)分所有權(quán)人享有，只要不將費(fèi)用分擔(dān)在其他區(qū)分所有權(quán)人身上也就行了。而建筑物就是全體區(qū)分所有權(quán)人所有，與開發(fā)商沒有關(guān)系，開發(fā)商無權(quán)處置。開發(fā)商與個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間的專有使用權(quán)的，不發(fā)生法律效力，頂層區(qū)分所有權(quán)人不能夠取得其專有使用的權(quán)利。在區(qū)分所有的建筑物上，頂層樓板都屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，那么，頂層樓板以上的樓頂空間，當(dāng)然更屬于區(qū)分所有人所共有，其占有、使用、收益、處分，都是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利，由全體區(qū)分所有權(quán)人共同支配。即使是開發(fā)商與個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人約定，這個(gè)約定也不能對抗全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。因此，開發(fā)商和頂層區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間歸屬于該區(qū)分所有權(quán)人專有使用的，一律無效。

二、房屋優(yōu)先購買權(quán)糾紛如何處理

在房屋購買的過程中，經(jīng)常會(huì)遇到優(yōu)先購買權(quán)的問題，在優(yōu)先購買權(quán)的糾紛案件中，通常會(huì)設(shè)計(jì)到出賣人、買受人、主張優(yōu)先購買權(quán)人等多人參加訴訟。在這一過程中，他們在各自的訴訟地位如何，司法實(shí)踐中的做法不盡一致。在訴訟程序處理中，可分以下幾種情況處理：

一是買賣關(guān)系尚未成立的。優(yōu)先購買權(quán)人因主張權(quán)利與出賣人發(fā)生糾紛提起訴訟，優(yōu)先購買權(quán)人是享有權(quán)利的一方，出賣人是負(fù)有義務(wù)的一方，根據(jù)優(yōu)先購買權(quán)人的性質(zhì)和特征，買受人雖與本案有一定的關(guān)系，但案件的實(shí)體處理結(jié)果對其沒有法律上的利害關(guān)系，其不作為案件當(dāng)事人參加訴訟，法院也不宜依職權(quán)追加其為當(dāng)事人。如果因情況需要須由買受人出庭才能查清事實(shí)真相的，其可以作為證人出庭作證。

二是買賣關(guān)系已經(jīng)成立。優(yōu)先購買權(quán)人主張權(quán)利提起訴訟，應(yīng)將出賣人列為被告，將買受人列為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟。這是因?yàn)榘讣奶幚斫Y(jié)果同買受人具有法律上的利害關(guān)系，如果優(yōu)先購買權(quán)人勝訴，買受人將因買賣關(guān)系無效而返還標(biāo)的物;如果出賣人勝訴，買受人將合法受讓和占有標(biāo)的物。

三是出賣人與買受人因買賣關(guān)系發(fā)生糾紛引起訴訟。在訴訟過程中，優(yōu)先購買權(quán)人主張優(yōu)先購買的，優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)以有獨(dú)立請求權(quán)的第三人資格參加訴訟。

處理優(yōu)先購買權(quán)案件的原則是，既要保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)人的利益，又要防止濫用優(yōu)先購買權(quán)以致?lián)p害出賣人和其他購買人的合法權(quán)益。由于這類案件比較復(fù)雜，處理難度也比較大，一般情況下，應(yīng)根據(jù)具體情況妥善處理。

即屬于業(yè)主共有部分，原則上不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用。如果居住在樓頂?shù)臉I(yè)主擅自將樓頂隔開，不讓其他業(yè)主使用的話，這樣的行為可以說就是對其他業(yè)主造成了侵權(quán)，這是法律所不允許的。

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