在商品房買賣的過程中其實也是有可能出現(xiàn)一些風(fēng)險的，而這些風(fēng)險就會給商品房造成損害或者滅失，那這樣的情況下商品房出現(xiàn)風(fēng)險責(zé)任，應(yīng)該由誰來對責(zé)任承擔(dān)呢?而現(xiàn)實中，當事人購買商品房又該怎么來防范風(fēng)險的出現(xiàn)?律霸小編將在下文中為你做詳細解答。

一、商品房出現(xiàn)風(fēng)險責(zé)任由誰承擔(dān)

在商品房預(yù)售合同中，由于買賣的標的是尚未建成的房屋，買賣雙方簽訂買賣合同后，并不能馬上完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因而會有一定的風(fēng)險責(zé)任。這里所說的風(fēng)險責(zé)任是指因為不可抗力或意外事件而非當事人的過錯導(dǎo)致標的物毀損滅失，損失由誰承擔(dān)的責(zé)任。通常而言，標的物的風(fēng)險責(zé)任隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。一旦開發(fā)商將商品房交付給購房者、但未辦理所有權(quán)相關(guān)手續(xù)時發(fā)生意外毀損，購房者可否依據(jù)該房屋的產(chǎn)權(quán)人是開發(fā)商而要求其承擔(dān)責(zé)任呢?問題好像不那么簡單。

通常而言，標的物的風(fēng)險責(zé)任隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移;但有時標的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，標的物的風(fēng)險責(zé)任也發(fā)生轉(zhuǎn)移，如買賣合同中“所有權(quán)保留”等。對于本案件標的物的毀損完全是因為意外事件造成，當事人均沒有過錯，房屋的風(fēng)險責(zé)任應(yīng)當自房屋交付時起轉(zhuǎn)移給買受人，主要法律依據(jù)有二：

第一，房屋交付時起轉(zhuǎn)移給買受人，由于未辦理房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所以該房屋的產(chǎn)權(quán)人是開發(fā)商;但由于買受人實際接收并占有、控制、使用該房屋，已經(jīng)不在產(chǎn)權(quán)人的控制之下，所以風(fēng)險責(zé)任由買受人承擔(dān)，這符合民法公平原則。

第二，根據(jù)合同法規(guī)定：標的物的毀損、滅失的風(fēng)險，在標的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。

建議購房者為了降低法律風(fēng)險，最好在合同中約定：房屋意外毀滅失的風(fēng)險在買受人未取得房屋的產(chǎn)權(quán)時，由出賣人承擔(dān)。由于我國合同法尊重當事人的意思自治，購房者完全可以通過約定避開上述合同規(guī)則的適用。

二、購買商品房如何防范風(fēng)險?

(一)不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應(yīng)謹慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進合同條款中的事項發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護。

(二)查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門公布的政務(wù)信息中獲取。開通房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的城市，購房人可以通過該系統(tǒng)查詢預(yù)售項目基本情況和預(yù)售情況。

(三)查驗商品房項目的建設(shè)手續(xù)。購買商品房現(xiàn)房的，購房人應(yīng)注意驗看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

(四)城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。

目前，有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。

(五)審慎簽訂商品房買賣合同。一是，簽訂合同時，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門或有公信力的行業(yè)協(xié)會制定的合同示范文本，應(yīng)仔細閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補充性條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行充分溝通。二是，對于實踐中易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議的車庫、車位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買賣合同中進行約定，避免發(fā)生糾紛。三是，簽訂的商品房買賣合同要到房地產(chǎn)管理部門進行合同登記備案。

雖然在購買商品房的過程中很容易出現(xiàn)一些風(fēng)險，但對于這些風(fēng)險也是可以事先采取措施來防范的，當風(fēng)險發(fā)生之后，也可以采取必要的措施進行應(yīng)對，這樣可以減少因為風(fēng)險造成的損害。至于商品房出現(xiàn)風(fēng)險責(zé)任由誰承擔(dān)，律霸小編已經(jīng)在上文中作出了介紹，要是還有疑問的話，請直接來電咨詢我們的專業(yè)律師。

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