商品房的價(jià)格之高雖然讓人咋舌，但由于房屋是人們賴以生存的基本資料，人們也就免不了對(duì)房屋的購(gòu)買，其中就包括商品房的購(gòu)買。具體人們?nèi)绻I商品房經(jīng)過(guò)的程序包括哪些呢?由于買賣與風(fēng)險(xiǎn)總是并存，因此人們?cè)谫?gòu)買商品房時(shí)應(yīng)該怎么防范商品房的買賣風(fēng)險(xiǎn)?對(duì)于這些問(wèn)題，本文將一一為您解答。

一、買商品房經(jīng)過(guò)的程序包括哪些

商品房購(gòu)買因商品房性質(zhì)不同而有所差異，但總的來(lái)講，以下基本步驟是每個(gè)購(gòu)房者都必須經(jīng)歷的：

1、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并按開(kāi)發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款;

2、簽訂商品房買賣契約，按契約約定交付房?jī)r(jià)款;

3、辦理商品房抵押貸款的，應(yīng)與銀行簽訂《個(gè)人住房貸款借款合同》;

4、買賣雙方到北京市房屋土地管理局辦理登記備案;

5、購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商辦理入住手續(xù);

6、購(gòu)房者按照與開(kāi)發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)的物業(yè)合同。

二、怎么防范商品房的買賣風(fēng)險(xiǎn)

在購(gòu)買新建商品房過(guò)程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)。特別提示以下內(nèi)容：

1、不輕信口頭宣傳和承諾。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無(wú)法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開(kāi)發(fā)企業(yè)以書(shū)面合同形式予以確定，不寫(xiě)進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。

2、查驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購(gòu)買新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購(gòu)買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購(gòu)買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門(mén)公布的政務(wù)信息中獲取。開(kāi)通房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的城市，購(gòu)房人可以通過(guò)該系統(tǒng)查詢預(yù)售項(xiàng)目基本情況和預(yù)售情況。

3、查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購(gòu)買商品房現(xiàn)房的，購(gòu)房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

4、城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

5、審慎簽訂商品房買賣合同。一是，簽訂合同時(shí)，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門(mén)或有公信力的行業(yè)協(xié)會(huì)制定的合同示范文本，應(yīng)仔細(xì)閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。二是，對(duì)于實(shí)踐中易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的車庫(kù)、車位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，避免發(fā)生糾紛。三是，簽訂的商品房買賣合同要到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行合同登記備案。

在商品房買賣中，最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過(guò)于購(gòu)房者損失巨額的房款，但沒(méi)有買到房子?；蛘呤菗p失定金款，或者是買到的房子有各種各樣的問(wèn)題，但有不能退等等。這些風(fēng)險(xiǎn)都是商品房購(gòu)買者需要小心防范的。房子不是一般的商品，在購(gòu)買時(shí)可能會(huì)遇到各種各樣的購(gòu)房陷阱，讓人防不慎防。因此，在條件允許的情況下，購(gòu)房者最好是能夠在買商品房時(shí)多多咨詢一下房產(chǎn)律師的意見(jiàn)，對(duì)購(gòu)房合同的簽訂委托房產(chǎn)律師幫忙把關(guān)，避免遭受損失。

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