二手房交易應(yīng)辦理哪些手續(xù)

1.了解二手房產(chǎn)權(quán)狀況。要求賣方提供合法有效的證明文件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

2.訂立二手房買賣契約。二手房買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格等達成協(xié)議后，買賣雙方簽訂一份正式的房產(chǎn)買賣契約。

3.向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。二手房買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)。對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4.立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和二手房購買對象，按審批權(quán)限申報審核批準(zhǔn)后，二手房交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5.繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易的二手房性質(zhì)而定。比如房改房、經(jīng)濟適用房與其他商品房的稅費構(gòu)成是有區(qū)別的。

6.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。二手房交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，二手房買方憑房屋買賣契約到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證后，交易的房屋轉(zhuǎn)讓行為方為有效。至此二手房的房屋買賣行為全部完成。

了解了二手房交易應(yīng)辦理的手續(xù)，購房“三率”也要搞清楚：

1.容積率

容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值。這個值越小，小區(qū)容納的建筑總量就越少，居住環(huán)境會顯得寬敞通透，居住質(zhì)量也相應(yīng)提高。購房中要注意過高容積率會讓人感覺壓抑，影響采光，同時，高容積率小區(qū)往往人口密度大，對公共設(shè)施使用頻繁會加速其老化。

2.得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。得房率越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費用越少。正常的情況下，高層住宅的得房率一般為76%左右，小高層為81%左右，多層為85%甚至更高。

但要注意的是得房率也不是越高越好，因為公共面積大小影響著住房品質(zhì)，門廳狹小、走道擁擠、服務(wù)用房窄小等使得房率片面增高的現(xiàn)象并不可取。另外使用面積的計算顯得更直接客觀，同樣不可忽略。

3.車位比

車位比指居住區(qū)內(nèi)居民車的停車數(shù)量與居住戶數(shù)的比率。在樓盤信息中常出現(xiàn)的概念是“車位比”，指的是居住戶數(shù)與車庫數(shù)量的比值。據(jù)統(tǒng)計目前南京小區(qū)車位比多數(shù)在1：0.6左右，部分新建小區(qū)達到了1：1，但一些老小區(qū)車位配置較差，總體供仍遠小于求。

一些尚無私家車的購房者在購房時容易把這個指標(biāo)遺漏，專家提醒購房者從長遠角度出發(fā)必須對車位比加以考慮。

同時購房者也要弄清具有獨立產(chǎn)權(quán)的車庫數(shù)量和由人防工程改建而成的地下車庫數(shù)量。具有獨立產(chǎn)權(quán)的車庫可以購買，由人防工程改建的地下車庫只能租賃。

購買二手房需謹(jǐn)慎，買時多看多了解才能保證自己買到的房子最合適滿意。