投資有多種多樣的方式，比如對理財產(chǎn)品、不動產(chǎn)的投資，隨著房價走勢呈上升趨勢，房屋投資市場也是越來越熱。對房產(chǎn)進行投資需要及時關(guān)注房價走勢，從中分析各個區(qū)域的房屋價格上漲能力。那么現(xiàn)在買房子投資合適嗎?這個問題還需要根據(jù)具體情況來分析，下面律霸的小編就給大家?guī)砭唧w的解答。

現(xiàn)在買房子投資合適嗎?

分為以下三種情況：

第一種，全款購買，現(xiàn)金投資回報率

第二種，全款購買，增值投資回報率

第三種，首付3成，有按揭情況下，現(xiàn)金投資回報率和增值投資回報率

第一種情況：全款購買，現(xiàn)金投資回報率

租金總收入=房租收入 租金投資收入=4000*12 4000*0.04*12=48000 1920=49920元

租金凈收入=49920*93%=46425元

現(xiàn)金投資回報率=46425÷3400000=1.36%

這時，我們可以看到，這收益率還不如目前銀行一年定期存款利率1.5%。所以，僅僅從現(xiàn)金投資回報率上講，用340萬元買一個房子出租，是不如將340萬元存入銀行的投資回報率高的。

第二種情況：全款購買，增值投資回報率

增值情況下的投資回報率，把房屋的增值價值包括進去，這部分回報只有當賣掉或重新貸款時才能拿到手，也稱為“Soft Profit”。

假設(shè)這套房一年內(nèi)增值10%，增值收入=3400000*10%=340000元。

投資回報率=(租金凈收入 增值收入)÷投入資金=(46425 340000)÷3400000=11.36%

在此情況下，比起存入銀行或買理財產(chǎn)品，就已高出很多，再減去這筆錢的不拿去投資，只是存入銀行一年的定期，收益也接近10%。

第三種情況：首付3成，有按揭情況下的現(xiàn)金投資回報率和增值投資回報率

340萬首付3成，貸款7成，需首付102萬，算上評估值，首付需136萬，貸款204萬。按目前商業(yè)貸款利率4.9%，在此基礎(chǔ)上打個85折，那就是4.165%。采用等額本息的還款方式。

每月付給銀行(本金和利息)9934元，一年支付銀行119208元，其中利息84304元，本金34907元。

現(xiàn)金投資回報率(Cash on Cash)

全年租金凈收入46425元，全年支付銀行貸款119208元，每年要付息84304元 ，首付136萬元

投資回報率=(46425-84304) ÷1394907≈ -2.7%

在這種情況下，并沒有產(chǎn)生現(xiàn)金收入，而是還要每月補貼9934元(119208 ÷12)

增值投資回報率(Soft Profit)

假設(shè)這套房一年內(nèi)增值10%(該區(qū)域升值情況要比這個高)，增值收入=3400000*10%=340000元。

投資回報率=(增值收入-補貼投入)/首付金額=(340000 46425-84304) ÷1394907≈27.71%

從結(jié)果上看，27.71%的回報率非常高，但要記得二手房需賣才能拿到錢。一年內(nèi)買賣房屋需繳納高額的稅費。這樣一套房賣出，需賣方支付的稅費。通過銀率的二手房買賣稅費計算器來計算。

賣方支付稅費=個稅 營業(yè)稅=68000 19040=87040元

最終投資回報率=(增值收入-補貼投入-稅費)/首付金額=(340000 46425-84304-87040) ÷1394907≈15.42%

在此情況下，比起存入銀行或買理財產(chǎn)品，已高出很多，如果減去這筆錢的不拿去投資，只是存入銀行一年的定期，收益也接近13.9%。是不是趕上P2P投資了。

當然，投資回報率是理論上的，只有把房子賣掉后投資人才能拿到。但此情況只限于一線城市，并不代表全國，投資需謹慎計算。

可以看到如果現(xiàn)金全款買房，現(xiàn)金回報率甚至不如放在銀行里的現(xiàn)金回報率。買房投資不僅應(yīng)該考慮房價走勢，還應(yīng)該將政府的購買政策、經(jīng)濟周期變化等因素計算在內(nèi)，大家在進行房產(chǎn)投資時還是要考慮好相關(guān)風險，避免造成損失。

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