一、破產(chǎn)拍賣買賣不破租賃可以適用嗎?

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：

(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會(huì)得到完全實(shí)現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;

(2)在許多破產(chǎn)案件中，特別是國(guó)有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購(gòu)買人可能會(huì)考慮自己購(gòu)買的土地因附著有租賃關(guān)系，不利于自己的開(kāi)發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)。

二、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對(duì)于我國(guó)合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：

第一，動(dòng)產(chǎn)的種類繁多，且價(jià)值普遍較低，通過(guò)市場(chǎng)交易很容易取得，因此，沒(méi)有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。

第二，對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。

第三，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過(guò)其適用的客體體現(xiàn)出來(lái)，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。

第四，從各國(guó)立法來(lái)看，立法例上都是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。

對(duì)于買賣不破租賃原則的適用情況，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況而定，法律上明確規(guī)定了買賣不破租賃原則的適用條件以及不適用的條件，具體情況下應(yīng)當(dāng)由司法機(jī)關(guān)根據(jù)調(diào)查取證的情況來(lái)認(rèn)定，如果不能明確的應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的情況來(lái)進(jìn)行處罰。

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