一、買賣不破租賃未經(jīng)登記是否影響?

買賣不破租賃未經(jīng)登記是會產(chǎn)生一定影響的，但賣受人明知或應(yīng)當(dāng)知道承租人的存在時，這一規(guī)則仍然適用。 創(chuàng)建該規(guī)則的初始目的是為了保障社會弱勢群體的基本居住權(quán)利。

在商事領(lǐng)域，承租人租賃房屋的目的不是居住而是經(jīng)營，在承租關(guān)系中其居住權(quán)利不需要保障。因此，這個規(guī)則在現(xiàn)代法制中逐漸有所弱化。按照上海市相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃”為由向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但賣受人明知或應(yīng)當(dāng)知道承租人的存在時，這一規(guī)則仍然適用。

1、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！薄?/p>

2、《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”;第230條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”;

3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)?！?/p>

4、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。

5、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋：

第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

二、民通意見

第119條、承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準許。

私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。

未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。

在當(dāng)代社會，我們國家對弱勢群體的保護力度是比較大的，比如說勞動者還有就是租賃房屋居住的人，他們相對于購房者來說也是比較弱勢的，所以為了保證他們最基本的居住權(quán)利規(guī)定的買賣不破租賃這一個限制性的規(guī)則，對于社會穩(wěn)定來說也非常有利。

承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租

買賣不破租賃的適用范圍有哪些

如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃