一、合法轉(zhuǎn)租適用買賣不破租賃嗎

租戶是否具有轉(zhuǎn)租的權利，取決于租戶與房東的具體約定。所謂買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物轉(zhuǎn)讓他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。具體規(guī)定可見于《合同法》229條。

我國合同法第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人，這在法理學上稱之為“買賣不破租賃”。

租戶是否具有轉(zhuǎn)租的權利，取決于租戶與房東的具體約定，建議自己再仔細審閱合同中關于是否允許轉(zhuǎn)租的具體條款。

買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

司法解釋第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！边@里規(guī)定的規(guī)則是：

1、承認買賣不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

2、規(guī)定買賣不破租賃的兩個例外：一是租賃房屋在出租前已設立抵押權，抵押權人實現(xiàn)抵押權，買賣不破租賃原則不能對抗抵押權的實現(xiàn)，抵押權人實現(xiàn)抵押權，可以買到租賃房屋的所有權，并且實際占有，解除原來的租賃關系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。

3、如果雙方當事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個附解除條件的合同，當然不受買賣不破租賃原則的約束。

轉(zhuǎn)租是一個比較正常的現(xiàn)象，因為房東簽訂合同一般都是按照年進行計算，但是很多小伙伴工作不穩(wěn)定，在沒有到半年就會選擇搬家，搬家了交給房東的押金就不退，所以很多小伙伴都會選擇轉(zhuǎn)租出去，這樣對自己沒有任何的損失。

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