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寧波
司法拍賣買賣不破租賃漏洞如何堵??？
一、司法拍賣買賣不破租賃漏洞如果堵住?
執(zhí)行異議人依據(jù)“買賣不破租賃”規(guī)則啟動程序要求保護租賃關(guān)系，可能被惡意被執(zhí)行人利用法律漏洞與第三人串通建立虛假租賃關(guān)系規(guī)避執(zhí)行或者與其他債權(quán)人簽訂名為租賃合同實為擔(dān)保等性質(zhì)的合同以損害其他債權(quán)人、房屋競買人利益。
“買賣不破租賃”確實是法律規(guī)定，主要是為了保護處于弱勢地位的承租人權(quán)益。可是，現(xiàn)在這些制度確被一些人拿來規(guī)避、對抗執(zhí)行。被執(zhí)行財產(chǎn)上如存在長期租賃關(guān)系，必然對財產(chǎn)能否處置變現(xiàn)及變現(xiàn)金額產(chǎn)生影響。因此在案件審理中需要格外慎重，通過對雙方簽訂租賃合同的背景、經(jīng)過及合同內(nèi)容所反映的租金水平、付款方式等方面進行審查，并結(jié)合租賃合同的基本特征及市場一般交易習(xí)慣進行判斷，認定合同雙方是否存在規(guī)避法院執(zhí)行的主觀故意，租賃合同關(guān)系是否真實，從而確保被執(zhí)行財產(chǎn)的有效變現(xiàn)，保障申請執(zhí)行人的合法權(quán)益。
一般來說，租賃合同必須在抵押、查封前簽訂，且承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)租賃合同占有房屋，開始占有的時間節(jié)點應(yīng)當(dāng)是在案涉房屋抵押、查封前，而且應(yīng)當(dāng)至今占有。
二、買賣不破租賃適用范圍是什么?
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。
“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認同。據(jù)此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動不得對抗租賃物債權(quán)”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。
綜上所述，買賣不破租賃是一個重要原則，對于保障承租人利益很管用，但是在法院司法拍賣中，有些被執(zhí)行人通過惡意使用這個原則，繼續(xù)占用房屋。針對這種情況，法院重點要判斷租賃關(guān)系的真實性，一旦認定是虛假的，就可以堵住買賣不破租賃的漏銅，保障執(zhí)行人的合法利益。
房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？
買賣不破租賃的條件是什么？
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