一、什么是認購書

商品房認購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。

認購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認購書視為要約合同。雖然認購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此，最終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認購書，開發(fā)商也無權(quán)要求購房者簽訂。

認購書并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習慣做法。但認購書只要約定了所購房子的房號、單價、總價、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。只不過在實踐中，由于不同項目在認購書中規(guī)定的內(nèi)容有多寡之別，印刷質(zhì)量有優(yōu)劣之分，對于一些印制簡單的認購書，購房者尤其是初次購房者重視程度還遠遠不夠。對其中約定的“幾日后定金不退”的條款也并未放在心上。很多情況下，簽完了認購書很快就后悔的情況相當普遍。

于是，由此而引發(fā)的糾紛就成為不少購房人的煩惱。對此，希望購房人能充分重視。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認購書”是當事人的“預約”請求。即在訂立購房合同前，當事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預約合同。

二、商品房認購書的法律性質(zhì)

商品房認購書一般由開發(fā)商自行制定，內(nèi)容詳略程度差異較大。一般認購書約定的雙方當事人的法律義務(wù)主要有兩項：根據(jù)認購書約定的條件在將來某個時間簽訂正式的商品房買賣合同;根據(jù)認購書約定簽訂正式的商品房買賣合同的過程中當事人還負有對認購書未作約定的事項依據(jù)誠實信用原則進行公平協(xié)商的義務(wù)。

我國法律規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”

由此可見，商品房認購書的簽訂往往伴隨著定金的交付。在這里提醒購房者，從法律效力上說，商品房認購書中約定定金，對于買賣雙方都具有同等約束力，如果購房者沒有合理理由不簽訂購房合同就不能要求開發(fā)商退定金，所以在簽訂購房認購書時要仔細看清關(guān)于定金是怎樣規(guī)定的，謹慎交付定金。

在購買商品房的時候，雖然在法律程序上面，并沒有強制要求簽訂認購書，但從實際情況來看，簽訂商品房認購書已經(jīng)成為了行業(yè)慣例。而其中約定的定金，也適用定金罰則。因此，要是之后因為購房者原因?qū)е陆灰撞荒茼樌瓿傻?，那開發(fā)商可以不用退還購房定金。

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