一、二手房預約合同的效力與證實合同的效力是否一致?

是不一致的，預約合同的內(nèi)容是將來訂立一定合同的行為，因而在性質(zhì)上它只能是諾成契約，合同換言之，預約合同僅須當事人意思表示一致即可成立，排除了要物契約的可能性。在理論上，預約合同與本合同(或稱本約)的區(qū)別是十分明確的，因履行預約合同而成立的合同即為本合同。

預約合同是一個獨立的合同，無論正式合同是否訂立，預約合同都成立并生效，都要按照《合同法》的規(guī)定，享受合同權(quán)利，履行合同義務(wù)，承擔違約責任。

二、預約合同的法律效力是怎樣的?

不同階段簽訂的預約合同具有不同的法律效力。對于接洽初期簽訂的預約合同，雙方尚需對部分或全部的實質(zhì)性條款進行磋商，對于此類預約合同，雙方承擔的義務(wù)僅僅是：針對訂立正式合同進一步磋商。如果由于協(xié)商不一致，最終沒有按照預約合同的約定達成正式的協(xié)議，雙方也不承擔違約責任。但是，如一方有證據(jù)證明另一方拒絕磋商或怠于磋商，則拒絕磋商或怠于磋商一方應當承擔違約責任。

對于接洽成熟階段簽訂的預約合同，雙方已經(jīng)對全部的實質(zhì)性條款達成了共識，已無進一步磋商的必要，預約合同的目的只是拖延正式合同成立的時間。對于此類預約合同，雙方承擔的義務(wù)是：締結(jié)正式合同。如果一方無正當理由拒絕訂立合同，則須承擔違約責任。

三、違反預約合同應當承擔哪些違約責任?

預約合同作為一個獨立的合同，應當適用《合同法》中關(guān)于違約責任的規(guī)定，根據(jù)第一百零七條的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

對于具有“磋商義務(wù)”的預約合同，如果一方拒絕磋商或怠于磋商，則守約方可以請求違約方繼續(xù)履行。但由于“磋商義務(wù)”的預約合同并不以最終締約為目標，所以，請求繼續(xù)履行磋商義務(wù)的意義不大。因此，守約方可以要求賠償損失。賠償損失的范圍為守約方實際發(fā)生的損失和費用。

對于具有“締約義務(wù)” 的預約合同，如果一方無正當理由拒絕締約的，根據(jù)第一百一十條的規(guī)定，“締結(jié)合同” 應當屬于“不適于強制履行”的債務(wù)，況且，該做法違反了《合同法》當事人意思自治的原則，不應得到法律的支持。對此，守約方可以要求賠償損失。賠償損失的范圍為守約方實際發(fā)生的損失和費用，以及締結(jié)合同后能夠得到的利益，但是不能超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

訂立二手房的預約合同僅代表訂立合同的雙方目前就未來訂立正式的二手房買賣合同達成一致，并不代筆者該筆二手房的買賣交易就已經(jīng)達成，與附期限的合同有類似之處，都是約定在未來會發(fā)生的，但不同之處就在于，附期限的合同屬于正式合同，而愉悅合同則不是。

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