與房屋買賣相關(guān)的《中華人民共和國契稅法》在8月11日的第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過，并將于2021年9月1日起施行。一時(shí)間，“房價(jià)要漲，契稅要漲，買房要趁早”的消息在朋友圈廣泛流傳。

一、從條例到稅法，稅率無變化

專業(yè)分析人員表示，契稅法規(guī)定的“契稅稅率為3%至5%”，與1997年出臺(tái)的契稅條例無任何變化。此次是從“條例”到“稅收法定”，不代表契稅征收上漲或者下調(diào)。

相關(guān)研究人員進(jìn)一步表示，契稅從過去的暫行條例上升為法律，對(duì)于后續(xù)規(guī)范和指導(dǎo)住房等交易有更強(qiáng)的約束性。在住房領(lǐng)域有三個(gè)重要的稅費(fèi)項(xiàng)目，包括契稅、增值稅和個(gè)稅。后續(xù)待增值稅法通過，那么住房交易的三大稅費(fèi)項(xiàng)目將具有明確的法律支持，相關(guān)效力更高。

他說，可以看出，借此次契稅稅率事件來慫恿購房者加快住房交易的現(xiàn)象開始增多，所以需要明確，此次稅法到明年才正式實(shí)施，而且不涉及稅率調(diào)整。這是今年下半年穩(wěn)定住房交易和市場(chǎng)預(yù)期所需要做的內(nèi)容。

他解釋說，第一，在住房交易中，往往默認(rèn)契稅為3%，尤其是高端項(xiàng)目，而普通住宅普遍以1.5%進(jìn)行，這在全國各地都有類似的規(guī)定，不存在征收5%或提高的一說。第二，就今年的政策內(nèi)容看，契稅政策更多強(qiáng)調(diào)的是契稅補(bǔ)貼，這也談不上契稅稅率提高一說。第三，若從稅費(fèi)改革的角度看，房產(chǎn)稅改革明確了穩(wěn)妥推進(jìn)的導(dǎo)向，意味著進(jìn)度是平緩的，后續(xù)最有可能改革的是增值稅的政策，尤其是房價(jià)過熱的城市。

契稅法同時(shí)明確，省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

二、住房契稅有優(yōu)惠

此前，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2016年2月17日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕23號(hào))規(guī)定，

(一)對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

(二)對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

但，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施契稅優(yōu)惠。

國家稅務(wù)總局舉例來說，鄭州市稅務(wù)局2020年1月19日發(fā)布的契稅申報(bào)內(nèi)容中，鄭州契稅稅率為4%。對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅;對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;

面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

上海在今年4月28日發(fā)布的關(guān)于貫徹《中華人民共和國契稅暫行條例》的若干意見中明確，上海契稅的適用稅率為3%。該意見有效期至2030年4月30日。

北京購房契稅則是在2002年7月1日起由4%降為3%，個(gè)人購買普通住宅，在3%稅率基礎(chǔ)上減半征收，取消原來120平方米以上分段征收的規(guī)定。

目前，北京房屋交易契稅實(shí)施情況。央視財(cái)經(jīng)8月12日?qǐng)?bào)道表示，契稅法按照稅制平移的原則，將現(xiàn)行有效的契稅免征政策予以明確，規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

此前契稅法草案授權(quán)國務(wù)院根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要可規(guī)定其他減免稅情形，但未明確具體范圍。契稅法細(xì)化了這一授權(quán)條款，進(jìn)一步明確了關(guān)于減免征稅情形的范圍，規(guī)定國務(wù)院對(duì)居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可免征或減征契稅，報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

他表示，此次稅法相比過去的條例，從層級(jí)上做了調(diào)整，是最大的變化，這和立法工作有關(guān)，而和樓市調(diào)控關(guān)系不大。更為關(guān)鍵的是，過去的條例很多內(nèi)容已經(jīng)過時(shí)，一些新的住房、土地等交易形式出現(xiàn)，必須在升級(jí)為法律的同時(shí)，做相關(guān)內(nèi)容的修正、刪除或補(bǔ)充。第一，此次法律明確，征收范圍刪除了“國有土地”的限制，實(shí)際上增加了農(nóng)村集體經(jīng)營性用地的概念。隨著新土地管理法的落實(shí)，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地交易必然增加，相關(guān)契稅征收必須有法可依。

第二，此次明確了以作價(jià)投資(入股)、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定征收契稅，這實(shí)際上就是對(duì)這幾年新的交易形式給予了征稅，使得此類交易稅費(fèi)征收根據(jù)規(guī)范。

第三，此次政策明確法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。實(shí)際上全國各地對(duì)于此類交易，本身也是不征稅的，但是這次上升為國家法律，使得各地操作更加規(guī)范，有法可依。