對處理開發(fā)商開發(fā)的商品房房屋質(zhì)量問題，審理時(shí)要把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因商品房房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。

1、對開發(fā)商開發(fā)的商品房房屋質(zhì)量問題，把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因商品房房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構(gòu)成根本違約的，如一般質(zhì)量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質(zhì)量問題被發(fā)現(xiàn)時(shí)，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)入住，有些已經(jīng)對商品房房屋進(jìn)行了裝修，如果判決退房，會使雙方損失擴(kuò)大，可判決開發(fā)商對房屋進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償，從而最大限度地維護(hù)社會穩(wěn)定和秩序。

2、在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。

在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對于這類糾紛，在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。

否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無力退款而使預(yù)購人的合法權(quán)益得不到保障;另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。

在這種情況下，應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以拍賣的價(jià)款退還預(yù)購方的房款。

3、抓爭議的主要焦點(diǎn)。商品房買賣糾紛案件，當(dāng)事人會有幾種乃至十幾種訴訟請求。在調(diào)解時(shí)，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有調(diào)解成功的可能。抓住主要爭議焦點(diǎn)，有針對性地做雙方當(dāng)事人的工作，很快促成雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。