1、不可盲目交納預付款

在商品房交易中，消費者常常被開發(fā)商要求簽訂“認購書”、“訂購書”或“訂購協(xié)議”之類的“認購協(xié)議”?這種格式合同就消費者所選的房屋位置、面積、單價、付款方式等項目進行了約定，其核心是要求消費者必須交納少則千元多則萬元的預付款，并限定在短時間內(nèi)簽訂“購房

合同”。這種預付款有的稱為“定金”，有的稱為“訂金”、“認購金”，還有的稱為“保證金”、“誠意金”等等。一些消費者在未分清“定金”還是“訂金”的情況下就倉促交付，后因種種原因要放棄購買時卻無法得到退款。一段時間以來，各地消協(xié)不斷接到與預付款有關的消費糾紛，近日福建省消委會發(fā)布消費警示，提醒消費者要分清各種名目的預付款，特別是在商品房等大宗消費中千萬不要盲目交納預付款。

2、“預付款”里有溝壑

名目繁多的“預付款”各有什么功能呢?“預付款”的性質(zhì)各不相同?！逗贤ā分忻鞔_規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的，應當雙倍返還定金”。所以，定金屬于罰金，具有擔保履約的性質(zhì)。

提醒消費者，定金必須以書面形式進行約定，同時還應約定數(shù)額和交付期限。定金的數(shù)額由雙方商定，但不得超過主合同標的額的20%。若雙方既約定“違約金”，又約定“定金”，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金具有擔保履行的作用，也能證明合同的成立。給付方履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。

根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關規(guī)定，“訂金”、“認購金”、“預付款”、“誠意金”等不具有定金的性質(zhì)，一般情況下，以這些名目交付的錢款被視作“預付款”。它只是一種支付手段，“預付款”不具有擔保債務履行的作用，也不能證明合同的成立。但如果消費者超過約定的期限以后違約，這些錢款就將作為對商家損失的賠償，不再退還給付方。

“定金及其他性質(zhì)的款項都要在雙方自愿協(xié)商的基礎上簽訂，定金的書面約定在無重大誤解、欺詐、顯失公平、脅迫等并且不違背國家法律強制性規(guī)定的情況下，才具有法律效力?！?/p>

3、“定金”可有條件退還

一旦陷入了“定金”陷阱，消費者就沒有回旋余地了嗎?如果購房者交付的是“擔保金”、“保證金”、“押金”或者“訂金”等預付款款項，而沒有約定定金性質(zhì)，同時雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，發(fā)生糾紛時開發(fā)商應退還所收全部款項。

據(jù)介紹，出現(xiàn)下列情況時可以認為購房合同無效，購房者可以向經(jīng)營者討回定金。

第一，開發(fā)商不具備商品房預售法定條件，沒有取得《房地產(chǎn)預售許可證》，那么，雙方約定的購房定金無效，無論雙方是否約定購房定金退還問題，開發(fā)商都應無條件退還定金。

第二，開發(fā)商故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況，開發(fā)商則要承擔過失責任——除退還購房者定金外，還應賠償購房者利息等財產(chǎn)損失。

第三，對于顯失公平的格式合同條款內(nèi)容，購房者則可向法院或仲裁機構(gòu)申請變更或撤銷該約定，要求開發(fā)商退還所付定金。

一般來說，購房預付款的返還情況都是較少的，因為買方與賣方之間在交納購房預付款之前都是簽訂了預售合同的，而在合同訂立后，賣方在交房給賣方時，一般交付的房屋都不會出現(xiàn)與雙方合同中約定的事項差別過大，雙方的交易過程都基本能正常進行。