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商品房預(yù)售是一種新型的房地產(chǎn)交易模式，因此，有關(guān)立法還不完善，讓一些開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘，故意作虛假承諾，利用立法漏洞損害購(gòu)買(mǎi)方或其它人的利益，從而導(dǎo)致商品房預(yù)售市場(chǎng)的糾紛不斷暴露。現(xiàn)實(shí)中購(gòu)房者該如何解決商品房預(yù)售糾紛呢？我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、如何解決商品房預(yù)售糾紛

正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對(duì)不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則：

(一)標(biāo)的權(quán)利瑕疵糾紛及其處理。

標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見(jiàn)的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問(wèn)題和質(zhì)量瑕疵問(wèn)題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押?jiǎn)栴}和權(quán)利證書(shū)，有如下三種處理方式：

1、已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)?；蛞笸朔?

2、已付清房款但沒(méi)有交付的，購(gòu)買(mǎi)者可以要求開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保;

3、既未付清房款也未交付的，購(gòu)買(mǎi)方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決。

(二)標(biāo)的質(zhì)量瑕疵糾紛及其處理。

質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過(guò)于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。

如果由于開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳影響購(gòu)房方購(gòu)房意圖的，購(gòu)房者可以要求解除合同和賠償損失，如開(kāi)發(fā)商在出售某一棟房屋時(shí)，對(duì)購(gòu)房方說(shuō)，該房前面建一層門(mén)面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購(gòu)買(mǎi)二層商品房一套，后來(lái)，該開(kāi)發(fā)商為賺取更多利潤(rùn)，將一層門(mén)面房改為二層，此時(shí)甲有要求退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

另外，開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫?gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒(méi)有約定，同時(shí)有時(shí)該類(lèi)違造成的損失難以計(jì)算，致使該類(lèi)違約出現(xiàn)后，無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

二、遇到商品房預(yù)售糾紛怎么辦

引起交付不能或不能如期交付糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣(mài)而引起等。對(duì)于此類(lèi)糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購(gòu)房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。對(duì)于此類(lèi)糾紛，應(yīng)采取以下處理方式：

(一)從切實(shí)維護(hù)購(gòu)買(mǎi)方的合法利益角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。

(二)如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購(gòu)房方有選擇要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算)的權(quán)利。

(三)對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

鑒于商品房預(yù)售制度尚不完善，在雙方交易過(guò)程中造成了許多紛爭(zhēng)。這些糾紛產(chǎn)生的原因較為復(fù)雜，且以群體糾紛為主，在處理上難度也較大。因此當(dāng)您遇到此類(lèi)問(wèn)題時(shí)，建議您向?qū)I(yè)的律師咨詢(xún)，避免可能給自己造成的損失。

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