合伙制房地產(chǎn)估價機構(gòu)在國外都是一種常見的組織形式。我國主管房地產(chǎn)估價的政府部門也在有關(guān)規(guī)章中確立了這種形式。以下依據(jù)《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定，探討合伙企業(yè)的特征，并考察其與房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的適應(yīng)性。

1、由兩個或兩個以上的投資人共同設(shè)立。其含義包括：

(1)合伙企業(yè)的投資人至少為兩個，故而稱其為“合伙人”;

(2)合伙人應(yīng)當為具有完全行為能力的人;

(3)法律、法規(guī)禁止從事營利性活動的人不得成為合伙企業(yè)的合伙人;

(4)合伙人應(yīng)為自然人，非自然人之間設(shè)立的企業(yè)采用合伙組織形式的，不適用《合伙企業(yè)法》，而由其它有關(guān)法律、行政法規(guī)另行規(guī)定。

2、以合伙協(xié)議為基礎(chǔ)。合伙協(xié)議是合伙人之間旨在建立合伙關(guān)系，明確合伙人的權(quán)利和義務(wù)的一致的意思表示。合伙是合伙人雙方或多方的法律行為，不能由一人所為，因此，在合伙行為實施之前，必須由合伙人達成合伙協(xié)議，取得一致的意思表示。合伙協(xié)議是合伙企業(yè)設(shè)立的基礎(chǔ)，沒有合伙協(xié)議，就不能設(shè)立合伙企業(yè)。合法有效的合伙協(xié)議是處理合伙關(guān)系的直接依據(jù)，合伙人應(yīng)依照合伙協(xié)議享有權(quán)利，承擔責任。合伙人違反合伙協(xié)議的，依法承擔違約責任。

3、合伙人按照協(xié)議共同投資、共同經(jīng)營、共享收益、共擔風(fēng)險。其含義是：

(1)每個合伙人都有對企業(yè)出資的義務(wù)，不出資則不構(gòu)成合伙人，出資不受法定形式的約束，既可以以現(xiàn)金、實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)出資，也可以以勞務(wù)出資;

(2)每個合伙人都有參與企業(yè)經(jīng)營的權(quán)利，且法定的經(jīng)營權(quán)是平等的而不取決于其出資比例;

(3)每個合伙人都有分享企業(yè)經(jīng)營收益的權(quán)利和分擔經(jīng)營風(fēng)險的義務(wù)，其損益分配依據(jù)合伙協(xié)議約定的比例而不按各自出資的比例。

很顯然這一特征對承認出資人的人力資本提供了便利條件。房地產(chǎn)估價行業(yè)屬于中介服務(wù)行業(yè)，在業(yè)務(wù)提供過程中其質(zhì)量與房地產(chǎn)估價師的個人交往能力、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)水平有較大的關(guān)聯(lián)性。換言之，客戶的滿意度在很大程度上是建立在房地產(chǎn)估價師的個人服務(wù)水平之上的。因此，有必要承認房地產(chǎn)估價師的人力資本。然而，公司制在承認房地產(chǎn)估價師的人力資本方面存在無法克服的障礙。這是合伙制比公司制更能適應(yīng)房地產(chǎn)估價業(yè)的一個重要因素。

4、合伙人對企業(yè)債務(wù)均負無限連帶責任。其含義是：

(1)無限責任：當合伙企業(yè)的財產(chǎn)不足以清償合伙企業(yè)的債務(wù)時，對不足的部分，每個合伙人都有責任用其在合伙企業(yè)以外的個人財產(chǎn)承擔清償責任，此乃無限責任;

(2)連帶責任：當企業(yè)的債權(quán)人對任何一個合伙人主張的債權(quán)超過該合伙人的應(yīng)擔份額時，該合伙人應(yīng)在自己具有的清償能力的范圍內(nèi)滿足債權(quán)人的權(quán)利要求，也就是說，任何一個合伙人都有義務(wù)代替其他合伙人承擔償債責任，而不能以其應(yīng)擔責任的比例及數(shù)額對抗債權(quán)人，合伙人的這種責任即為連帶責任。當然，一個合伙人承擔了連帶責任后，對超過應(yīng)擔份額部分，有權(quán)按約定或法定的分擔比例向其它合伙人追償。

合伙人承擔無限連帶責任是現(xiàn)實中許多房地產(chǎn)估價師事務(wù)所不愿采用合伙制的主要原因。房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的對象是房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)除了具有位置固定性、區(qū)域性和個別性、長期性、易受政策、環(huán)境影響及保值增值性等特點外，還具有價值巨大性的特點。由于房地產(chǎn)價值的巨大加之房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，一旦出現(xiàn)估價錯誤，可能承擔巨額的民事賠償責任。如果得不到有限責任的保護，房地產(chǎn)估價師將面臨極大的風(fēng)險。筆者認為風(fēng)險和責任的問題當然是設(shè)立房地產(chǎn)估價機構(gòu)時不能忽視的一個問題，但也應(yīng)注意到利潤與風(fēng)險的共生性。換言之，客戶有可能正是在考慮到無限責任的基礎(chǔ)上才委托某一合伙制房地產(chǎn)估價機構(gòu)。何況，與無限責任相伴隨的是合伙人對估價機構(gòu)的經(jīng)營管理權(quán)，也就是說只有估價師承擔無限責任，其才能平等地參與房地產(chǎn)估價機構(gòu)的經(jīng)營決策活動。此外，責任保險制度也為房地產(chǎn)估價師規(guī)避風(fēng)險提供了很好的屏障。

5、合伙企業(yè)不能取得法人資格。與個人獨資企業(yè)一樣，因合伙企業(yè)沒有獨立的民事責任能力，不符合法人應(yīng)具備的條件，因而在法律地位上不能成為企業(yè)法人;這就導(dǎo)致房地產(chǎn)估價機構(gòu)不具有與合伙人(房地產(chǎn)估價師)獨立的人格，其存續(xù)受到合伙人(房地產(chǎn)估價師)的影響，但是應(yīng)該看到這在所有人力資本占據(jù)重要因素的服務(wù)性行業(yè)的企業(yè)中都存在。