【事件經(jīng)過】

每月租金2500元，已轉(zhuǎn)租二個月，而王某在租用后，為擴(kuò)大空間，擅自拆除了與陽臺相隔的墻壁，將房間與陽臺打通。郭某遂找到張某、王某交涉，提出張某轉(zhuǎn)租時未得到其同意，王某應(yīng)立即搬出去，并應(yīng)恢復(fù)房屋原狀，賠償損失。郭某的請求遭到拒絕，遂于2006年7月10日在法院起訴，請求宣告張某與王某的轉(zhuǎn)租合同無效，并要求其恢復(fù)原狀，賠償損失。

本案在審理過程中，關(guān)于轉(zhuǎn)租合同的效力問題，存在以下分歧：

一種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同是有效的。因?yàn)楣撑c張某訂立的租賃合同，并未有禁止張某轉(zhuǎn)租的約定，張某則可以不經(jīng)郭某的同意而轉(zhuǎn)租，張某的轉(zhuǎn)租并未違約;

另一種意見認(rèn)為，如果郭某并未在租賃合同中約定張某可以轉(zhuǎn)租，則說明郭某沒有授權(quán)張某轉(zhuǎn)租，構(gòu)成無權(quán)處分，轉(zhuǎn)租合同效力待定。

法院支持了郭某的訴訟請求，判決王某于判決生效10日內(nèi)，遷出中山路552號郭某的房屋，并由張某、王某將房屋恢復(fù)原狀，賠償損失。

【法律解讀】

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！备鶕?jù)《合同法》的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租，是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。張某的行為就是非法轉(zhuǎn)租行為。非法擅自轉(zhuǎn)租行為極有可能造成出租人的損害。例如本案中，張某將其租用的二室一廳房屋擅自轉(zhuǎn)租給王某，王某住用后擅自裝修房屋并造成房屋的損壞?？梢娚米赞D(zhuǎn)租房屋行為在性質(zhì)上應(yīng)為一種無權(quán)處分他人財產(chǎn)且極可能造成出租人損害的不法行為。無權(quán)處分是指未經(jīng)權(quán)利人同意，無處分權(quán)的人擅自處分他人財產(chǎn)的行為。在張某的轉(zhuǎn)租行為發(fā)生后，如果郭某予以追認(rèn)或張某取得處分權(quán)，則轉(zhuǎn)租行為是有效的;如果郭某不予追認(rèn)或張某沒有取得處分權(quán)，則郭某可要求確認(rèn)該行為無效。由于法律規(guī)定非經(jīng)權(quán)利人同意禁止轉(zhuǎn)租房屋，在房屋租賃合同當(dāng)事人未作出特別約定的情況下將成為合同的重要條款，因此張某擅自轉(zhuǎn)租的行為構(gòu)成根本違約，郭某有權(quán)解除房屋租賃合同，亦可要求張某承擔(dān)違約責(zé)任。建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條規(guī)定：“轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。”因此，房屋承租人在租賃房屋時一定要看房屋的產(chǎn)權(quán)證，一定要確定房屋的產(chǎn)權(quán)人是否同意出租房屋，這樣才能保障租賃安全，才能保護(hù)承租人的合法權(quán)益。