當(dāng)事人以短信息方式訂立合同的，對合同要約的承諾應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)作出。無合意之履行行為不能視為合同成立。

【案情】

2012年11月，原告李*杰與被告張*萍簽訂《房屋出租合同》，約定由張*萍承租李*杰368號院的房屋，租期一年，至2013年10月31日，租金每年10萬元，半年付。2013年租賃合同到期后，雙方通過短信息方式協(xié)商續(xù)租事宜，張*萍要求李*杰提供匯款用的銀行賬號，李*杰予以提供，張*萍向李*杰匯款4.5萬元(扣除張*萍給李*杰做防水的費用5000元)，但李*杰認(rèn)為扣除防水款后，張*萍應(yīng)當(dāng)給付6萬元的租金，張*萍認(rèn)為半年租金是5萬元，不同意按照半年租金6.5萬元的標(biāo)準(zhǔn)續(xù)簽合同，雙方就此發(fā)生爭議。李*杰訴至法院，要求解除《房屋出租合同》，張*萍返還房屋，并按照每日356元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2013年11月1日至實際騰退之日止的房屋使用費。

【審理】

北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：李*杰與張*萍以短信息的方式協(xié)商續(xù)租事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于合同法中規(guī)定的對話的協(xié)商，作為房屋出租人的李*杰提出按照每年13萬元的租金標(biāo)準(zhǔn)續(xù)租合同，但作為承租人的張*萍并未即時作出同意該租金標(biāo)準(zhǔn)的承諾，雖在庭審過程中，張*萍表示同意按照李*杰提出的13萬元的租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)履行合同，但張*萍的該承諾已經(jīng)明顯超出承諾的合理期限，李*杰現(xiàn)已經(jīng)不同意與張*萍繼續(xù)履行合同，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定李*杰、張*萍雙方在原書面《房屋出租合同》到期終止后，并未形成事實上的租賃合同關(guān)系。據(jù)此，判決張*萍騰退房屋并支付房屋使用費。

判決后，張*萍不服，提起上訴。

北京市第三中級人民法院認(rèn)為：在雙方簽訂的《房屋出租合同》即將到期終止時，李*杰與張*萍曾就續(xù)租事宜進(jìn)行協(xié)商，雙方短信息往來記錄顯示李*杰同意續(xù)租的租金標(biāo)準(zhǔn)為年租金13萬元，而張*萍主張的數(shù)額則為10萬元，雙方就租賃合同主要條款價款問題存有爭議，并未達(dá)成一致合意。張*萍的單方付款行為系對李*杰所發(fā)出要約的實質(zhì)性變更，應(yīng)視為以實際行為發(fā)出之新要約，李*杰對該新要約并未承諾同意，4.5萬元款項到賬行為不能視為李*杰同意并主動接受張*萍主張的以年租金10萬元為前提的實際履行，應(yīng)視為雙方就此未達(dá)成一致意思表示，李*杰與張*萍于原租賃合同期滿后并未形成新的租賃關(guān)系。張*萍繼續(xù)占有、使用涉案房屋并無法定或約定的權(quán)利基礎(chǔ)，應(yīng)予騰退，并應(yīng)支付原合同期滿后其繼續(xù)占用期間的房屋使用費。故判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案的爭議焦點是雙方協(xié)商續(xù)租的合同是否成立。其中包含兩個關(guān)鍵點：一是承諾的期間;二是無合意之履行行為不能視為合同成立。

1、關(guān)于承諾期間

合同的訂立，是締約雙方為意思表示并達(dá)成合意的過程。締約達(dá)成合意，是合同的條款，至少是主要條款已經(jīng)確定，各方當(dāng)事人享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)得以固定。合同的訂立，以要約、承諾的方式作出。對方當(dāng)事人了解要約內(nèi)容時要約開始生效，受約人得以在一定期間內(nèi)作出承諾，此期間為要約存續(xù)期間。要約人在要約中定有存續(xù)期間，受約人須在此期間內(nèi)作出承諾，未定存續(xù)期間的，要約以對話方式作出的，應(yīng)當(dāng)即時作出承諾，但當(dāng)事人另有約定的除外。對話為要約者，受約人未立即承諾的，要約即失去效力。

本案中，雙方以短信息方式協(xié)商續(xù)租事宜，雖并非傳統(tǒng)意義上的訂立方式，但由于短信息以即時可收發(fā)的狀態(tài)，雙方可即時了解對方的意思表示，故而本案中雙方訂立合同的方式，可以參照適用合同法規(guī)定的以對話方式的協(xié)商。則一方發(fā)出要約后，另一方需即時承諾，否則要約失效。李*杰要求年租金為13萬元，張*萍未即時承諾，該要約失效。同時張*萍要求租金10萬元，李*杰亦未即時承諾，雙方就合同價款未達(dá)成合意。雖然在一審的庭審中，張*萍表示愿意以13萬元的價格承租涉案房屋，但由于李*杰之要約已經(jīng)失效，張*萍的承諾不產(chǎn)生合同訂立的效果。

2、無合意之履行行為不能視為合同成立

合同的訂立，其最強(qiáng)調(diào)的是雙方合意。為保證合意的一致性，承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致。受約人對要約作出實質(zhì)性變更的，為新要約。對有關(guān)合同的標(biāo)的、數(shù)量等主要條款內(nèi)容的變更，是對要約內(nèi)容的實質(zhì)性變更。本案中張*萍的10萬元租金的意思表示，系對李*杰要約的實質(zhì)性變更，是新的要約。

合同法第二十二條規(guī)定：“承諾應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，但依據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外?！北景钢袕?萍主張其已經(jīng)履行合同，且李*杰業(yè)已接受，故而合同已經(jīng)成立。然而，張*萍的單方履行行為對李*杰原要約內(nèi)容作出實質(zhì)變更，實際是以單方行為表示了新的要約，但李*杰未予承諾，雙方合意依然沒有達(dá)成，合同未成立。一方當(dāng)事人不能以已履行為理由“綁架”要約人，從而成立合同，因為從根本上講，合同法所遵循的最高原則，系雙方合意，無合意即無合同，更談不上履行。