土地使用權(quán)出讓金是什么？土地使用權(quán)出讓金是怎么分類(lèi)的？怎么計(jì)算的？在土地使用出讓金管理中存在的主要問(wèn)題是什么？很多人對(duì)此都不是非常了解，下面，律霸為您詳細(xì)介紹。

土地使用權(quán)出讓金概念 ?

國(guó)有土地使用權(quán)出讓金又叫國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，簡(jiǎn)稱(chēng)土地出讓收入或土地出讓金，是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

土地出讓金的分類(lèi)與計(jì)算 ?

土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：

一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)；

另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開(kāi)發(fā)工作。

例如上海北京東路71號(hào)地塊面積為2.38 萬(wàn)平方米，有20多家單位和1000多戶(hù)居民，新加坡長(zhǎng)立國(guó)際開(kāi)發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司以460萬(wàn)美元的毛地價(jià)獲得50年的使用權(quán)，并投資5300 萬(wàn)美元。舊區(qū)的動(dòng)遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價(jià)的50-70%左右。

土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房或外資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車(chē)庫(kù)等建筑物來(lái)償還地價(jià)。

我國(guó)土地出讓金管理存在的主要問(wèn)題 ?

1.出讓金帶來(lái)的豐厚財(cái)政收入，誘發(fā)了地方政府的短期行為
大量賣(mài)地和圈地，一次性收取40－70年的出讓金，為地方政府充實(shí)財(cái)政收入提供了機(jī)會(huì)，現(xiàn)屆地方政府就可能運(yùn)用各種手段擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，這將使以后各屆政府無(wú)法實(shí)現(xiàn)收益共享。這種“寅吃卯糧”的做法，既有悖于“代際公平性”，又有損于土地資源使用的有效性。

2.出讓金收益分配機(jī)制不合理，影響土地出讓整體效益
用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的辦法低價(jià)征地，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的辦法高價(jià)出讓?zhuān)陀^上形成了多占地多得益的機(jī)制，既誘發(fā)了地方政府批地賣(mài)地的沖動(dòng)，又為“尋租”提供了條件。土地資本巨額增值收益，大部分被開(kāi)發(fā)商和地方政府所獲取，而被征地農(nóng)民只能得到低額的補(bǔ)償費(fèi)，遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)農(nóng)民的權(quán)益損失，這使得農(nóng)民與地方政府因征地補(bǔ)償問(wèn)題而矛盾突出。另一方面，地方政府所得的那部分出讓金主要用于城市開(kāi)發(fā)和土地開(kāi)發(fā)，出讓金分配向城市傾斜，城市的工業(yè)化、城市化飛速發(fā)展，而農(nóng)村卻出現(xiàn)了大量就業(yè)無(wú)門(mén)、社保無(wú)份的失地農(nóng)民,農(nóng)村建設(shè)也嚴(yán)重缺乏資金投入。在工業(yè)化和城市化過(guò)程中，農(nóng)民并沒(méi)有充分分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的成果，城鄉(xiāng)二元分割的體制裂痕在繼續(xù)擴(kuò)大。

3.土地出讓金制度不完善，易引發(fā)出讓金流失和官員尋租
土地要素的非完全市場(chǎng)化使政府在征地供地過(guò)程中居于主導(dǎo)地位，而征收的出讓金又缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督管理，導(dǎo)致一些地方政府違法違規(guī)出讓土地，擅自減免出讓金等，使出讓金大量流失。與之相對(duì)應(yīng)的是官員尋租和腐敗現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)?，F(xiàn)有的土地出讓金制度為政府官員的尋租活動(dòng)提供了巨大利益空間和權(quán)力發(fā)揮作用的活動(dòng)空間，涉及土地的腐敗案件數(shù)量多，涉及金額大，涉案人員職務(wù)高，而且容易發(fā)生窩案、串案。

包括土地出讓金的概念、分類(lèi)、計(jì)算方式以及我國(guó)土地出讓金管理存在的主要問(wèn)題，希望能對(duì)您有所幫助。如果您仍然有疑問(wèn)，可以咨詢(xún)相關(guān)律師為您作進(jìn)一步解答。

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