轉(zhuǎn)租

所謂房屋轉(zhuǎn)租是指在事先存在一個合法有效的租賃合同的情況下，承租人把承租的房屋再次租賃給給第三人的行為，該第三人稱為次承租人。

一、承租人擅自轉(zhuǎn)租有效嗎

根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此，如果承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋，是無效的，受到的損失只能依照合同的相對性向轉(zhuǎn)租人(承租人)主張賠償。

二、擅自轉(zhuǎn)租所簽的合同有效嗎

合同的效力是指已經(jīng)成立的合同在當事人之間產(chǎn)生的一定法律拘束力。民法通則規(guī)定，民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。民法通則的規(guī)定，基本概括了有效合同的標準。盡管承租人擅自轉(zhuǎn)租的行為是無效的，房屋轉(zhuǎn)租合同只要符合上述條件應認定轉(zhuǎn)租合同有效，并且根據(jù)不同的情況會有不同的效果：

1、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規(guī)定，依此訂立的合同應認定為有效。房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應當知道該房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人未作反對表示的(默示)，應視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意，該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。

2、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉(zhuǎn)租合同應認定為效力待定。我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，……合同繼續(xù)有效，……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！狈课莩鲎馊嗽诓恢狼橄碌霓D(zhuǎn)租，出租人知情后可能會產(chǎn)生兩種態(tài)度，一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同有效;如果出租人不同意轉(zhuǎn)租，那么就意味著出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉(zhuǎn)租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。

3、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未經(jīng)房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實后，雖反對房屋轉(zhuǎn)租，但未與承租人解除原租賃合同，該房屋轉(zhuǎn)租合同也應有效。合同法規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，并沒有規(guī)定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉(zhuǎn)租合同應予以解除。

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