大家應(yīng)該都知道我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，土地的所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有，普通的居民并不享有土地所有權(quán)，只是享有一定期限的土地使用權(quán)。最高的土地使用權(quán)一般是70年。大家在日常生活中對(duì)凈資產(chǎn)的含義并不是很了解。土地使用權(quán)無(wú)形資產(chǎn)有凈產(chǎn)值的具體內(nèi)容是什么呢?

一、土地使用權(quán)是凈資產(chǎn)

土地使用權(quán)無(wú)形資產(chǎn)有凈產(chǎn)值，要想了解凈資產(chǎn)總額就要理解資產(chǎn)總額資產(chǎn)總額指企業(yè)擁有或控制的全部資產(chǎn)。包括流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形及遞延資產(chǎn)、其他長(zhǎng)期資產(chǎn)等，即為企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)總計(jì)項(xiàng)，那么可以看出土地使用權(quán)是凈資產(chǎn)。

(1)流動(dòng)資產(chǎn)指企業(yè)可以在一年內(nèi)或者超過(guò)一年的一個(gè)生產(chǎn)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)合計(jì)。包括現(xiàn)金及各種存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等。

(2)固定資產(chǎn)指企業(yè)固定資產(chǎn)凈值、固定資產(chǎn)清理、在建工程、待處理固定資產(chǎn)損失所占用的資金合計(jì)。凈資產(chǎn)就是所有者權(quán)益,包括:實(shí)收資本,資本公積,盈余分積,未分配利潤(rùn),凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益總額)=資產(chǎn)總額-負(fù)債總額資產(chǎn)總額為資產(chǎn)負(fù)債表上資產(chǎn)的合計(jì)數(shù)，等于負(fù)債總額 所有者權(quán)益總額，土地使用權(quán)也包括其中。

二、土地使用年限的法律規(guī)定

根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年;

工業(yè)用地50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;

倉(cāng)儲(chǔ)用地50年;

綜合或者其他用地50年。

三、計(jì)算方式

土地使用權(quán)年期修正

1.實(shí)質(zhì)

土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長(zhǎng)短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長(zhǎng)，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過(guò)土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。

2.修正方法

(1)計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：

K=1-1/(1 r)m /[1-1/(1 r)n]

式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù);

r——土地還原率;

m——待估宗地的使用權(quán)年期;

n——比較案例的使用權(quán)年期。

(2)利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：

年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

案例3：若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

年期修正后的地價(jià)=500×1-1/(1 8%)20/[1-1/(1 8%)30]=436.06元/m

凈資產(chǎn)是企業(yè)擁有的全部資產(chǎn)，包括流動(dòng)資產(chǎn)，長(zhǎng)期投資等。小編在文中為大家介紹計(jì)算公式。而且國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的時(shí)間有所限制，居住用地的使用期限一般是70年。而工業(yè)用地是50年，大家在申請(qǐng)土地使用權(quán)時(shí)要清楚這一點(diǎn)。

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