現(xiàn)階段在我國，所有的土地都是實(shí)行的是土地國有制，那么在企業(yè)和個(gè)人申請使用權(quán)時(shí)，也是要先進(jìn)行土地使用權(quán)的評估，那么土地使用權(quán)如何評估呢?按照規(guī)定會(huì)對評估土地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，如果在產(chǎn)權(quán)方面沒有異議，將會(huì)根據(jù)土地所在地的自然條件和經(jīng)濟(jì)條件來制定最終的價(jià)格。

一、土地使用權(quán)的評估程序有哪些?

1、明確土地使用權(quán)評估的有關(guān)事項(xiàng)，包括委托方、評估目的、評估范圍、基準(zhǔn)日、評估時(shí)間要求等;?

2、根據(jù)土地使用權(quán)評估范圍，填寫土地使用權(quán)清單表;?

3、檢查土地產(chǎn)權(quán)是否清楚，有無糾紛，土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項(xiàng)權(quán)利等;?

4、調(diào)查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展(包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、主要產(chǎn)品、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、居民收入、社會(huì)投資狀況等)、城市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策(與估價(jià)對象相關(guān)類型的產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)品銷售及有關(guān)優(yōu)惠政策)和稅收政策等?

5、現(xiàn)場查戡待估宗地及周圍地區(qū)的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名稱、建構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)、用途等，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況等;?

6、調(diào)配待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施條件、開發(fā)費(fèi)用水平;?

7、調(diào)查待估宗地所在市縣的地價(jià)水平、房屋建筑物成本、售價(jià)、租金水平、新建用地的征地水平、有關(guān)稅費(fèi)、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)中的土地級別、交易狀況;?

8、根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)，明確土地使用權(quán)評估思路，選樣合適的評估方法，進(jìn)行初步測算，并確定最終地價(jià);

二、評估原則

1.合法公正的原則

土地評估機(jī)構(gòu)是一種中介服務(wù)結(jié)構(gòu)，具有相應(yīng)的行業(yè)要求。由于其評估的結(jié)果將直接對當(dāng)事人起到參照的作用，有時(shí)甚至成為確定土地使用權(quán)價(jià)格的最終依據(jù)。這就要求評估機(jī)構(gòu)在評估工作中應(yīng)當(dāng)盡量客觀公正，其評估的結(jié)果能夠真實(shí)地反映土地使用權(quán)的價(jià)值。否則，土地使用權(quán)評估也就是喪失了其應(yīng)有的意義，土地評估機(jī)構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結(jié)果的客觀公正，土地使用權(quán)的價(jià)格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關(guān)土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正，做到符合客觀實(shí)際，按照科學(xué)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機(jī)構(gòu)評估過程不客觀，過于考慮當(dāng)事人的主觀意愿因素。

2.有利于開發(fā)利用的原則

土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的評估工作，應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴(kuò)大土地開發(fā)、利用的廣度和提高土地開發(fā)、利用的強(qiáng)度，亦即土地使用權(quán)價(jià)格的評估工作要考慮到有利于土地的開發(fā)利用。

3.區(qū)別對待

土地使用權(quán)價(jià)格的評估，應(yīng)按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊，郊區(qū)分為三塊。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)格是由多種因素決定的。土地是不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格當(dāng)然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān)，位于不同地理位置的土地當(dāng)然具有不同的價(jià)格。

4.最大使用效益的原則

同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)不同，因此應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項(xiàng)目評估其出讓價(jià)格。最大使用效益有時(shí)動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項(xiàng)原則比較難掌握，要求評估機(jī)構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。

企業(yè)和個(gè)人在向國家申請土地使用權(quán)時(shí)，對土地的使用價(jià)格和土地周邊的配套設(shè)施都十分看重，所以土地使用權(quán)的評估工作變的尤為重要，同時(shí)也要讓評估工作做到公平公正公開，確保每位公民的權(quán)益。

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