目前比較普遍的模式是以中介公司或租賃公司作為承租人或受托包租人的售后包租模式，其風(fēng)險(xiǎn)主要在于：

其一、售價(jià)虛高，回報(bào)落空。開發(fā)商在“售后包租”過程中抬高售價(jià)，用高額返回租金吸引投資者，但一旦開發(fā)商破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問題，其返租承諾或回報(bào)率可能無法實(shí)現(xiàn)，投資者預(yù)期租金收益很難保證，可能蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。

其二、資金挪用。一般由于開發(fā)商資金緊張，才采用包租套現(xiàn)開發(fā)模式，一旦融資成功，可能并不真正用到開發(fā)的房產(chǎn)上，而是挪做他用。作為投資人，將要面臨由此而產(chǎn)生的諸如開發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈不能如期交房，甚至造成爛尾工程，甚或是卷款而去的法律風(fēng)險(xiǎn)。

其三、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，“售后包租”多出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售中，住宅可以轉(zhuǎn)手賣掉，但是經(jīng)營失敗后的產(chǎn)權(quán)商鋪便會無人接盤。一旦經(jīng)營出現(xiàn)了問題，開發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的利潤，經(jīng)營者也可以臨時(shí)退租，最終的風(fēng)險(xiǎn)將會留給商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

其四、市場、政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)包租房過多，超出市場需求時(shí)，勢必導(dǎo)致收益減少;政府政策變化也會帶來風(fēng)險(xiǎn)，如銀行利率的調(diào)整，如果利率調(diào)高會直接造成購房人按揭還款壓力增大。

其五、合同風(fēng)險(xiǎn)。中介公司或租賃公司不履行包租協(xié)議也是售后包租一大風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是由于投資人對違約責(zé)任沒有約定或約定責(zé)任太小，使其違約成本太低造成的。

商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

售后包租是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為了促進(jìn)銷售，在建造的外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售后包租的批準(zhǔn)文件，并必須提供相應(yīng)的擔(dān)保。

對于你提出的“售后包租有哪些風(fēng)險(xiǎn)”問題，售后包租的風(fēng)險(xiǎn)是蠻多的，在購買房子的時(shí)候，還是按照平時(shí)那樣來，以免自己又不懂結(jié)果被開發(fā)商忽悠了，到時(shí)候可就損失很多了，房子花掉很多的錢，那么這個(gè)錢就要花得值才好。你可以咨詢律霸網(wǎng)的律師。