國有土地使用權出讓金是指什么?

國有土地使用權出讓金又叫國有土地使用權出讓收入，簡稱土地出讓收入或土地出讓金，是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

具體范圍

土地價款的具體范圍包括：

1、以招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款;

2、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款;

3、變現(xiàn)處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款;

4、轉讓房改房、經濟適用住房按照規(guī)定應當補繳的土地價款;

5、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。

按照土地出讓合同規(guī)定依法向受讓人收取的定金、保證金和預付款，在土地出讓合同生效后可以抵作土地價款。

國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益;土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用(不含征地管理費)，一并納入土地出讓收入管理。

理論基礎

現(xiàn)代產權經濟學認為，產權由權能和利益兩部分構成。土地所有權、土地市場經營權和土地使用權三項權能構成我國土地產權的具體內容，這“三權”的分離組合形成了不同的土地產權結構，而不同的土地產權結構又會形成相應的土地利益分配格局。我國土地產權制度的特點是，一方面土地所有權高度集中而缺乏明確的人格化代表，導致農業(yè)資源無序配置;另一方面，土地使用權分屬于不同的利益主體，權責利不對稱，加深了農村土地所有權的虛化。土地產權理論為出讓金的存在提供了理論依據(jù)，用地單位使用國有土地必須向國家交納土地使用權出讓金。土地產權理論要求出讓金必須是土地市場價格，以體現(xiàn)和反映土地使用權的價值，并符合市場供求規(guī)律，充分體現(xiàn)和保障國家作為土地所有者的權益，發(fā)揮市場的調節(jié)作用。因此，土地產權理論是土地經濟學的基礎理論，出讓金產生的實質是土地產權交易的結果。

作用和意義

土地出讓金，作為一種土地收益，在調節(jié)土地市場供求、建立土地儲備制度、充實政府財政收入、增強國家對土地市場調控能力等方面，發(fā)揮了積極作用，但是由于我國土地出讓金管理存在諸多問題，使得其作用受到一定的限制，也一定程度上誘發(fā)了其他深層次矛盾。

土地使用權出讓金的確定有三個過程：第一是估價過程。在這個過程中，政府選擇有土地估價資格的中介機構對擬出讓的土地進行地價評估。第二是確定出讓底價過程。在這個過程中，政府根據(jù)其產業(yè)政策和其他有關政策，對土地估價結果進行修訂，形成出讓底價。出讓底價的作用在于政府出讓土地使用權時，如果有意受讓人的出價低于出讓低價，政府將不予出讓土地使用權。第三是批準過程。由于我國各級政府對出讓土地使用權有不同的審批權限，所以，有的出讓土地的出讓價是下級政府與受讓方商定的，但最后的確定權在有批準權的上級政府。

綜述，在我國土地所有權歸國家所有，個人或企業(yè)只擁有使用權，要想獲得土地使用權就要去政府有關機構通過合法手段獲取。注意，單位或個人對土地的使用權會根據(jù)土地使用的用途來決定使用的期限，因此在繼承相關權益時要注意其使用權限還有多久。

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