一、　關(guān)于土地使用金怎么計算?

我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。在這三種方式中， 招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象;協(xié)議出讓由 于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價 (包括無償)出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓最低價標準 至關(guān)重要。

1、 區(qū)別是否低價出讓國有土地使用權(quán)，現(xiàn)主要依據(jù)以下規(guī)定：國家土地管理局 出臺的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、 出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%”;

2、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓最低價根據(jù)商業(yè)、 住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自 治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行 利息及土地純收益等基本因素。

由以上規(guī)定可以看出，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓最低 價，協(xié)議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權(quán)的標準。然而，在實際工作中，由 于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協(xié)議出讓最低價 標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新 增建設(shè)用地直接協(xié)議出讓;另一方面也有可能是原劃撥土地使用權(quán)補交土地出讓金;再者， 還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。 不同情況地價內(nèi)涵不一，

二、繳納土地出讓金標準

也應該有很大差異。

1、僅按不同用途 基準地價的一定比例確定的協(xié)議出讓最低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要， 難于操作，致使有些地方公布的協(xié)議出讓最低價標準形同虛設(shè)。

2、具體出讓地塊地價內(nèi) 涵往往與協(xié)議出讓最低價地價內(nèi)涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協(xié)議出讓土地出 讓金，既有可能導致國有土地資產(chǎn)流失，也往往會出現(xiàn)侵犯原土地使用者權(quán)益的情況。

3、 根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，劃撥土地 使用權(quán)價格可作為企業(yè)權(quán)益計入企業(yè)資產(chǎn)，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的，按出讓土地使 用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定

三、協(xié)議出讓最低價標準。

1.有實際成交價的,且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金,若成交價低于基準地價平均標準的,則依照全部地價40%計算。

2.發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算。

3.通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額,土地使用權(quán)受讓人有異議的,由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價...

4.劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓...土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。

土地出讓金每平米多少各個地方都不一樣。而且土地出讓金金額是土地局內(nèi)部資料。土地局每五年更新一次。

綜上所述，土地使用金的繳納，應當按照基準地價的一定比例計算繳納，有成交價格的，按照成交價格計算，沒有成交價格的，應當按照協(xié)議價格，但是不能低于基準地價的平均標準，對于劃撥土地價格，按照規(guī)定，最高不能超過60%，土地使用金是按照當?shù)卣募?a href='http://m.shkps.cn/zhixing/8.html' target='_blank' data-horse>執(zhí)行的。土地局更新數(shù)據(jù)。

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