二手房地產(chǎn)買賣合同中違約責(zé)任的約定

在房屋買賣的過(guò)程中，最擔(dān)心的一個(gè)是房屋的過(guò)戶登記，和房款的及時(shí)到賬，那么最大的違約責(zé)任也應(yīng)該在這兩部分了。至于其他的，還可以約定定金，以保證雙方在簽署合同之前違約，其實(shí)就是房屋的質(zhì)量和面積的違約責(zé)任的約定。

【案情】

2010年3月，甲、乙雙方預(yù)約簽訂上海市二手房地產(chǎn)買賣合同。該房屋內(nèi)沒(méi)有設(shè)定抵押、沒(méi)有租賃、沒(méi)戶口。簽約當(dāng)日，甲方提出自擬違約責(zé)任細(xì)則，乙方表示同意。本合同中僅列舉了四項(xiàng)具體的違約責(zé)任承擔(dān)，分別是：一、甲方(出賣人)逾期交房責(zé)任;二、乙方(買受人)逾期付款責(zé)任;三、因雙方原因不能辦理或者不能按期辦理過(guò)戶手續(xù)的責(zé)任;四、乙方(買受人)貸款不成的責(zé)任。而對(duì)于其他條款沒(méi)有約定具體的違約責(zé)任事項(xiàng)，雙方當(dāng)時(shí)認(rèn)為其他條款一般也不會(huì)造成違約。由于乙方為外地人士急于入住，雙方約定于簽訂合同后三個(gè)工作日內(nèi)交房。簽訂三日后，乙方搬入該房屋內(nèi)。合同條款約定“在交房后三個(gè)工作日甲乙雙方共赴有關(guān)部門辦理水、電、煤、電話、有線電視等設(shè)備?！奔追揭?yàn)槌鰢?guó)辦事，交房后一個(gè)月，遲遲不出現(xiàn)，進(jìn)行辦理更名手續(xù)。于此同時(shí)約定兩個(gè)月內(nèi)過(guò)戶，甲方因外出原因不能前往過(guò)戶，同時(shí)由于甲方朋友為其找到了出價(jià)高出此次房地產(chǎn)交易的價(jià)格的購(gòu)買者，于2010年5月初單方提出解約。

【案情分析】

在簽訂買賣合同中，一般雙方都比較重視具體的條款而對(duì)于違約責(zé)任并不是十分重視。本案中，雙方高度重視了違約責(zé)任，但是對(duì)于幾個(gè)可能出現(xiàn)的違約情況作出了具體的違約責(zé)任承擔(dān)方式。然而對(duì)于其他條款的違約責(zé)任沒(méi)有作出約定。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人間對(duì)違約責(zé)任有約定的從約定，沒(méi)有約定的則按法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。因沒(méi)有約定而按法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，我國(guó)《民法》以及《合同法》規(guī)定，違約方只賠償對(duì)方因違約所造成的實(shí)際損失，對(duì)該實(shí)際損失當(dāng)事人還必須提供相應(yīng)證據(jù)加以證明。在一些實(shí)際案例當(dāng)中，因當(dāng)事人不能提供充分證據(jù)來(lái)證明違約方帶來(lái)的損失，而在訴訟中難以勝訴。

本案中，出現(xiàn)了兩點(diǎn)違約：

1.未如期辦理更名手續(xù)的違約。

2.出現(xiàn)了未約定買賣雙方中單方提出解約的違約責(zé)任。

該兩種違約情況，對(duì)于乙方(買受方)不能提供充分證據(jù)來(lái)證明違約方帶來(lái)具體損失，雖然甲方明顯違約，但是乙方的權(quán)益得不到很好的保障，因?yàn)檫`約金沒(méi)有具體的計(jì)算方法或具體的數(shù)額。

【專家支招】

一、二手房買賣合同中應(yīng)該特別注意以下違約責(zé)任的約定：

1.二手房權(quán)利人(出賣方)逾期交房的責(zé)任。

2.買受人逾期付款的責(zé)任。

3.非因不可抗力的原因，不能辦理或者按時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)的責(zé)任。

4.買方或賣方單方解除合同的責(zé)任。

5.房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。

二、對(duì)違約責(zé)任約定的方式

1.甲乙雙方違約責(zé)任需對(duì)等，不可顯失公平。

2.違約責(zé)任需覆蓋各個(gè)條款。

3.違約責(zé)任一定要明確。最簡(jiǎn)單的方式就是約定違約金。

4.違約金一定需有明確的計(jì)算方式或約定具體金額。

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