案例1.**正豐房地產(chǎn)詐騙6656萬余元

9月4日上午，蘭州警方接到群眾報(bào)案：**正豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司法人代表吳*麟詐騙購房人錢財(cái)后攜款潛逃。經(jīng)查，**正豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司去年3月29日在蘭成立，共開辦了50家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)。**公司以承諾辦理房產(chǎn)過戶、銀行貸款、按揭等相關(guān)手續(xù)為由，與購房者簽訂房地產(chǎn)居間三方合同，收取購房者首付款和中介費(fèi)后，**公司又將購房者錢全部打入?yún)?麟在寧夏成立的中國**集團(tuán)總部賬戶。警方查明，自2013年3月該公司成立以來，涉及詐騙的受害人達(dá)436人，涉案金額高達(dá)6656.089萬元。

案例2.**京豪房屋經(jīng)紀(jì)有限公司詐騙860萬元

9月5日下午，群眾向西-峰警方報(bào)稱，其通過**京豪房屋經(jīng)紀(jì)有限公司購買房屋交納預(yù)付款，當(dāng)日發(fā)現(xiàn)該公司關(guān)門停業(yè)，公司負(fù)責(zé)人電話也一直關(guān)機(jī)無法聯(lián)系，懷疑被騙。經(jīng)查，去年8月，犯罪嫌疑人郝某在慶陽市工商局注冊成立**京豪房屋經(jīng)紀(jì)有限公司，后辦理了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案合格證等有關(guān)證件，并在西-峰區(qū)開設(shè)分店20家，雇傭員工130多人。其間，郝某、王某以二手房中介資質(zhì)為掩護(hù)，在門店、網(wǎng)絡(luò)大量發(fā)布房屋買賣信息，以能給房屋買賣雙方提供貸款、辦理過戶手續(xù)為幌子，與購房人簽訂購房合同，暫收其購房定金、首付款、中介手續(xù)費(fèi)等款項(xiàng)，合同到期后又以各種理由拖延或口頭承諾給購房者退款，但均未履約，共計(jì)詐騙西-峰區(qū)73名群眾現(xiàn)金860.26萬元。9月4日，郝某、王某攜款潛逃。

什么是居間合同?

居間合同是居間人(一般指房地產(chǎn)中介公司)向委托人(上下家)報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，由委托人支付報(bào)酬的合同，又稱中介合同。因此一個標(biāo)準(zhǔn)居間合同的主體是中介公司與上下家，并且應(yīng)該是分別與上家或下家簽訂兩份居間協(xié)議，其中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也應(yīng)該圍繞居間服務(wù)的內(nèi)容以及中介服務(wù)費(fèi)的支付方式等展開?，F(xiàn)實(shí)中，往往是居間方在聯(lián)系好上下家并確定了成交價(jià)錢后與上下家一起簽訂一個所謂的居間合同，收取下家的定金，有的同時(shí)收取居間服務(wù)費(fèi)，由三方簽字，實(shí)質(zhì)上這已經(jīng)不是一份簡單的居間協(xié)議，而是兩個合同、兩對權(quán)利義務(wù)關(guān)系：居間合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系+定金協(xié)議。如果約定定金由中介方保管，那么這還涉及到一個保管協(xié)議。

媒介居間人的居間活動并不是以自己的名義簽訂合同，也不是以他人的名義代為簽訂合同，因此，媒介居間人不同于代理商或者經(jīng)紀(jì)人。其民事活動是多種多樣的，如買賣、租賃、雇傭、保險(xiǎn)、出版等。

目前，中介機(jī)構(gòu)存在的不規(guī)范居間行為主要有哪些?

一是未盡到如實(shí)報(bào)告義務(wù)，導(dǎo)致雙方因房屋不符合預(yù)期產(chǎn)生爭議。部分中介機(jī)構(gòu)為了促成交易，隱瞞待售房屋的不利條件。買受人于合同簽訂后了解到真實(shí)情況，買賣雙方因此產(chǎn)生爭議，使合同履行產(chǎn)生障礙。二是合同重要事項(xiàng)約定不明，導(dǎo)致買賣合同履行陷入困境。實(shí)踐中，部分中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)不足，對相關(guān)事項(xiàng)未盡提示義務(wù)，導(dǎo)致雙方未進(jìn)行充分協(xié)商;部分中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)，未將雙方口頭達(dá)成的一致性意見載入合同;部分中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人急于促成交易，對一些可能產(chǎn)生爭議的事項(xiàng)故意采取回避態(tài)度，為日后產(chǎn)生爭端埋下隱患。三是對于房屋性質(zhì)未盡審查與提示義務(wù)，導(dǎo)致合同目的在法律上無法實(shí)現(xiàn)。普通的購房人因?yàn)槿狈ο嚓P(guān)的法律及政策知識，往往不能正確認(rèn)識房屋的法律性質(zhì)以及交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)。而實(shí)踐中，部分中介公司審查不嚴(yán)，或明知不可為而為之，引發(fā)大量糾紛。四是對房屋的所有權(quán)歸屬或代理人的代理權(quán)限審查不嚴(yán)，出現(xiàn)無權(quán)處分或無權(quán)代理的情況，引發(fā)真正權(quán)利人或其他共有權(quán)人對房屋買賣提出異議。如夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)任意一方無權(quán)處分。

此外，還得注意以下兩點(diǎn)。其一，慫恿買賣雙方訂立“陰陽合同”，以達(dá)到偷逃稅款的非法目的。這種操作方式規(guī)避了稅收監(jiān)管，給國家稅收造成了巨大的損失，同時(shí)也給一些當(dāng)事人惡意不履行合同提供借口，違約方當(dāng)事人往往以此為由抗辯合同無效。其二，協(xié)助不符合購房條件的買受人虛構(gòu)納稅或社保繳費(fèi)符合規(guī)定年限的證明，逃避限購政策的規(guī)制。少數(shù)中介機(jī)構(gòu)為了謀取利益，不惜違反法律規(guī)定，為不具備購房資格的人開具虛假證明。若偽造的證明未能通過行政機(jī)關(guān)的審核，買賣合同客觀上無法繼續(xù)履行。同時(shí)，由于整個交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上，合同可能被法院確認(rèn)為無效。

怎樣和中介公司簽訂居間合同?

在居間服務(wù)合同中，買方要注意居間費(fèi)用的數(shù)額及承擔(dān)方。這里應(yīng)當(dāng)注意的是中介公司收取費(fèi)用的前提是買賣雙方就房屋買賣達(dá)成一致，簽訂房屋買賣合同，買賣雙方不能就房屋買賣達(dá)成一致的，中介公司無權(quán)收取報(bào)酬。

另外，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，在居間合同的履行過程中，居間人必須實(shí)事求是地就自己掌握的信息，如實(shí)地向委托人提供并保證提供的信息真實(shí)，如果居間人沒有盡到以上這些忠實(shí)告知義務(wù)，反而為獲取居間報(bào)酬而故意作虛假介紹或者與一方當(dāng)事人事先串通，故意告知虛假事實(shí)，從而損害了委托人或第三人的合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非但無權(quán)向委托人請求居間報(bào)酬，而且還應(yīng)當(dāng)就因其故意提供虛假情況而給委托人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

簽訂了房屋買賣居間合同，對方后悔怎么辦?

出現(xiàn)以上情形時(shí)，要注意形成有利于自己的證據(jù)，具體步驟如下：在居間合同約定時(shí)間到中介公司，并要求中介公司出具對方不在約定時(shí)間簽訂買賣合同或提出不合理要求造成不能簽訂買賣合同的書面證明;向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知，指出由于對方未按約定時(shí)間簽約已造成買賣合同不能簽訂已構(gòu)成違約，同時(shí)給出對方一個簽約的寬限期，要求對方在該期限內(nèi)簽約，否則將承擔(dān)違約責(zé)任，并將書面通知復(fù)印留存，將原件掛號寄送給對方，如無對方地址可寄到中介公司轉(zhuǎn)交;在寬限期規(guī)定的時(shí)間再次到中介公司，如再不能簽約，再次要求中介公司出具證明。由此，可基本形成對方違約的證據(jù)。

簽訂居間合同后在以下情況雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任：一方如果有正當(dāng)理由造成買賣合同不能簽訂，則應(yīng)當(dāng)解除居間合同，退還定金，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。所謂“正當(dāng)理由”因具體案件而有所不同，通常情況下，以下這些應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是正當(dāng)理由：居間合同中記載的重要信息與實(shí)際情況不一致，如產(chǎn)權(quán)人、面積等房屋信息;賣方隱瞞了重要信息，如存在違章搭建、破壞承重及房屋結(jié)構(gòu)、嚴(yán)重質(zhì)量問題等;雙方就主要交易條件在居間合同中未約定，在簽訂買賣合同時(shí)仍未達(dá)成一致。

如何規(guī)避由簽訂居間合同引起的詐騙?

首先，購房人先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號等。如果購房者在直接到中介公司進(jìn)行洽談的過程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號名不副實(shí)，應(yīng)立即停止交易，向有關(guān)部門核實(shí)、舉報(bào)。其次，在合同中明晰中介費(fèi)用所包含的項(xiàng)目，中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費(fèi)外，其余的所謂墊資費(fèi)、看房費(fèi)、跑腿費(fèi)等等都屬于“黑收費(fèi)”。其三，在合同中明晰中介費(fèi)的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)支付。注意居間合同要求一次性支付中介費(fèi)用或只介紹買、賣雙方認(rèn)識就全額收取中介服務(wù)費(fèi)。其四，要格外留心定金、訂金，預(yù)付款，違約金條款。如果是對方提供的合同為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對己不利的“霸王條款”，增加自身需要的條款，以達(dá)到利益平衡，減少糾紛、損失發(fā)生。其五，買賣過程中各期支付金額、期限及方式等;稅收、相關(guān)費(fèi)用等的承擔(dān)及各類更名手續(xù)的辦理及費(fèi)用承擔(dān);該房屋內(nèi)是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項(xiàng)內(nèi)容均應(yīng)做出明確、詳細(xì)的約定。另外，若涉及車位問題，也需雙方明確約定。

需要注意的是，對于由中介公司代收房款的約定，委托方應(yīng)慎重考慮。這里要提醒諸位讀者，在公共中介買賣房屋時(shí)一定要選擇信譽(yù)好的中介公司，以免發(fā)生糾紛，使自己身心俱疲。如果在這個過程需要律師的幫助，歡迎致電律霸網(wǎng)。