定價商品房，是指商品房的價格已經(jīng)由開發(fā)商先行定好的房屋。

商品房定價有三個原則

1、總體均價確定原則

商品房總體均價確定可以采用消費(fèi)者反饋法(問卷調(diào)查)、市場定價法(層次分析法)和專家意見法三個方法，最好是通過三個方法分別得到項(xiàng)目總體均價，然后在按照權(quán)重計(jì)算最終均價。

2、推售策略確定原則

推售策略決定了你把房子分多少次推出來，每次計(jì)劃推出的房源數(shù)量有多少，這樣才能計(jì)算各期推售房源的均價和如何實(shí)現(xiàn)整體均價。

3、每套房屋定價原則

在確定了推售單位之后，按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等)，分別測算出每套房屋的評分，按照房屋評分系統(tǒng)，結(jié)合均價計(jì)算所有房屋的單獨(dú)售價。我國規(guī)定商品房價格的構(gòu)成因素有：開發(fā)成本費(fèi)、商品房的經(jīng)營費(fèi)用、小區(qū)內(nèi)的配套費(fèi)、開發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用、利潤和稅費(fèi)等。開發(fā)成本費(fèi)包括：土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑和安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等;期間費(fèi)用指開發(fā)經(jīng)營者在商品房開發(fā)期間為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與房產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)有關(guān)的支出;稅費(fèi)為依據(jù)國家稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等其他行政事業(yè)性收費(fèi)。

開發(fā)商將開發(fā)成本加利潤分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上，再通過綠化、小區(qū)配套朝向、戶型設(shè)計(jì)等相關(guān)指標(biāo)的優(yōu)劣比較，確定出具體的商品房價格。

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