案例

市民江某于2007年6月27日在本市河?xùn)|區(qū)購(gòu)買了一套商品房，總房款69萬(wàn)余元。按照江某與開(kāi)發(fā)商某置業(yè)公司在《天津市商品房買賣合同》中的約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2008年8月31日前交房，而實(shí)際上開(kāi)發(fā)商直到2009年9月1日才將房屋交付江某，而且一直沒(méi)有為江某辦結(jié)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

為此，江某提出，《合同》第五條約定，除遇不可抗力外，開(kāi)發(fā)商如未按約定日期交付商品房，逾期在90日內(nèi)的，江某有權(quán)向其追究已付款利息。如超過(guò)上述約定期限的，江某有權(quán)追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任，即合同繼續(xù)履行，每逾期一日開(kāi)發(fā)商按商品房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之零點(diǎn)一向江某支付違約金。

《合同》第12條約定，商品房實(shí)際交付使用后360日內(nèi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)辦理房屋所有權(quán)初始登記，初始登記完畢后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)協(xié)助江某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。由于開(kāi)發(fā)商的原因，未能在上述期限內(nèi)辦結(jié)房屋權(quán)屬登記的，合同繼續(xù)履行，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按商品房?jī)r(jià)款0.01%向江某支付違約金。

江某據(jù)此認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，損害了江某合法權(quán)益，并提出該合同約定的違約金過(guò)低，明顯低于其實(shí)際損失，請(qǐng)求增加違約金。綜上，江某起訴要求上述置業(yè)公司向其支付逾期交房利息1.2萬(wàn)余元;支付違約金1.3萬(wàn)余元;辦理房屋所有權(quán)初始登記、辦理產(chǎn)權(quán)證。

律師解答：

法庭上，被告置業(yè)公司對(duì)原告主張的逾期交房違約金計(jì)算金額和標(biāo)準(zhǔn)提出了不同意見(jiàn)，其認(rèn)為，按照合同約定，逾期超過(guò)90日應(yīng)當(dāng)是所有違約金都按照每日的萬(wàn)分之零點(diǎn)一計(jì)算，本案原告的第一、二項(xiàng)請(qǐng)求系重復(fù)計(jì)算。所以，不同意原告訴求。

根據(jù)已查明事實(shí)，原告已按約定履行交納全額房屋價(jià)款的義務(wù)，被告應(yīng)按《合同》的約定履行其辦理初始登記和協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，其拖延辦理，有悖于誠(chéng)信原則，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任及繼續(xù)履行《合同》義務(wù)。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)于2008年8月31日前將涉訴房屋交付原告，但被告直至2009年9月1日才向原告交付房屋，已構(gòu)成違約，被告同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任的計(jì)算方式，法院分析認(rèn)為，從《合同》第五條約定內(nèi)容看，可以存在兩種解釋，既可以理解為“逾期交房90日內(nèi)的違約金按照銀行同期貸款利率計(jì)算，超過(guò)90日的違約金按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一計(jì)算”，也可以理解為“逾期超過(guò)了90日，全部按照日萬(wàn)分之零點(diǎn)一計(jì)算”。被告即采取了第二種理解方式。

但根據(jù)《合同法》第41條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款的一方即被告的解釋，故法院對(duì)第一種解釋予以認(rèn)定。由此，法院判決被告置業(yè)公司以69萬(wàn)余元的總房款為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率給付原告2008年9月1日至2008年11月29日期間逾期交房的利息;被告給付原告2008年11月30日至2009年9月1日期間逾期交房違約金1900余元;被告辦理房屋的所有權(quán)初始登記，協(xié)助原告辦理訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并給付原告逾期辦證違約金69元。

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