房屋質(zhì)量與違約責(zé)任問(wèn)題

(作者：張*勝律師，電話13911920598)

基本案情

王某，女，1973年1月出生，漢族，北京市海淀區(qū)人；郭某，男，1968年6月出生，漢族，北京市海淀區(qū)人。二人于2006年9月20日與北京市當(dāng)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下簡(jiǎn)稱當(dāng)某公司）簽訂《商品房預(yù)售合同書(shū)》（編號(hào)Y576224），購(gòu)買北京市海淀區(qū)安寧莊西路某樓盤住房一套，總價(jià)約220萬(wàn)元人民幣，二人依約支付了該房屋首付款90萬(wàn)元并辦理了按揭貸款，約定交房日期為2008年1月20日。2008年3月10日，當(dāng)某房公司向二人送達(dá)延期交房通知書(shū)，確定交房日期為2008年4月15日，郭某對(duì)此表示不同意但是最終默許該延期通知。2008年4月12日，當(dāng)某公司通知郭某前去辦理房屋交接手續(xù)，郭某與王某如期而至。進(jìn)入交接房屋程序后，郭某發(fā)現(xiàn)該房屋地板嚴(yán)重脫落，天花板有滲水跡象，隨即，郭某要求當(dāng)某公司退房，遭到拒絕，但是，該公司承諾修復(fù)。郭某憤憤離去。2008年5月10日，當(dāng)某公司再次向郭某送達(dá)房屋交接通知書(shū)，通知郭某2008年5月15日前往北京市海淀區(qū)安寧莊西路某號(hào)院3號(hào)樓1層售樓處辦理收房手續(xù)。郭某如約而至，發(fā)現(xiàn)其中一間房屋地板毀損約2平方米，裸露水泥地板，滲水問(wèn)題仍未解決，郭某不同意收房。2008年6月20日，郭某正式聘請(qǐng)律師協(xié)助辦理房屋交接手續(xù)。2008年6月25日，郭某、王某、律師和北京市第二公證處工作人員攜帶錄音筆、照相機(jī)等工具前往當(dāng)某公司指定的交房地，要求當(dāng)某公司依照合同約定的期限和標(biāo)準(zhǔn)履行交房義務(wù)，當(dāng)某公司相關(guān)人員接待并含糊其辭，稱，希望通過(guò)協(xié)商解決。公證人員進(jìn)入該房屋后，將房屋殘損情況予以拍照。2008年7月3日，北京市第二公證處做出（2008）京方正內(nèi)民證字第08519號(hào)公證書(shū)，記載了整個(gè)交涉過(guò)程并明示了不能交房的原因。（本文系張*勝律師原創(chuàng)作品，歡迎閱讀，請(qǐng)勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

2008年7月10日，當(dāng)某公司約見(jiàn)郭某代理律師商談退房事宜，律師要求當(dāng)某公司退房并承擔(dān)郭某因?yàn)閮斶€銀行貸款所產(chǎn)生的利息損失并承擔(dān)違約責(zé)任；當(dāng)某公司表示愿意退房但是不予支持郭某請(qǐng)求的貸款利息損失和違約金請(qǐng)求。2008年7月12日，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，當(dāng)某公司退還郭某購(gòu)房首付款90萬(wàn)元人民、已經(jīng)償付給銀行的貸款10萬(wàn)元人民幣、總計(jì)利息（按存款利率）損失7萬(wàn)元人民幣；至于按揭貸款已經(jīng)支付給銀行的利息及所欠銀行的利息，郭某不予追究，但是，當(dāng)某公司承擔(dān)拖欠銀行的貸款利息。（本文系張*勝律師原創(chuàng)作品，歡迎閱讀，請(qǐng)勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

律師評(píng)論

1、商品房買賣（預(yù)售）合同中交房問(wèn)題注意事項(xiàng)。首先，在合同中應(yīng)當(dāng)約定明確的交房日期，這個(gè)日期必須是截止日期，不能寫作“某日之后”、“某日起”、“某年交房”、“某月交房”等模糊詞語(yǔ)；其次，合同對(duì)于交房時(shí)房屋質(zhì)量應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制，在明確遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)之余，應(yīng)當(dāng)列明一些常見(jiàn)禁止事項(xiàng)，如，滲水、噪音、地板脫落、墻漆脫落、裝修材料不合格等，約定一旦出現(xiàn)這些列明情況，購(gòu)買方可以隨時(shí)退房；再次，約定：在出現(xiàn)延期交房情形時(shí)，30日之內(nèi)由開(kāi)發(fā)商支付違約金（一般日萬(wàn)分之三）；超過(guò)30日，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房并要求支付違約金（具體到多少萬(wàn)元而不宜按照日萬(wàn)分之三的比例計(jì)算）或者要求繼續(xù)履行合同并要求支付違約金；最后，違約責(zé)任的約定技巧，掌握一點(diǎn)，在約定開(kāi)發(fā)商所應(yīng)承當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任問(wèn)題時(shí)，不允許其在條款中添加附加條件，即，一旦違約，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)須其他條件。（本文系張*勝律師原創(chuàng)作品，歡迎閱讀，請(qǐng)勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

2、開(kāi)發(fā)商用“收房通知”等文件替代“延期通知”從而企圖轉(zhuǎn)嫁違約責(zé)任。如本案顯示，開(kāi)發(fā)商本來(lái)已經(jīng)延期，但是不愿意承擔(dān)延期所應(yīng)支付的違約金，所以寄希望于購(gòu)房者不按其送達(dá)的“收房通知”規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)“收房”而將違約責(zé)任轉(zhuǎn)移。更進(jìn)一步剖析：開(kāi)發(fā)商不能按期交房，但能在遲延期內(nèi)完工，提前發(fā)延期通知，承擔(dān)違約責(zé)任；開(kāi)發(fā)商不能按期交房，遲延期內(nèi)亦無(wú)法完工，發(fā)交房通知，期望購(gòu)房者不按通知“收房”，從而轉(zhuǎn)移違約責(zé)任------這個(gè)時(shí)候，往往將收房地點(diǎn)轉(zhuǎn)移至非常隱蔽處甚至讓購(gòu)房者難以找尋；即使購(gòu)房者找到通知指明的地點(diǎn)，往往找不到人，或者是找到了人卻稱不是開(kāi)發(fā)商的人（注意了，一定要查看接待人員的證件，并復(fù)制）。（本文系張*勝律師原創(chuàng)作品，歡迎閱讀，請(qǐng)勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

3、退房時(shí)違約金的支付問(wèn)題。一般而言，違約金在合同中有明確的約定，按照約定支付就沒(méi)有問(wèn)題了?？墒?，遇到房?jī)r(jià)猛增極端情形時(shí)，購(gòu)房者選擇退房，那么，開(kāi)發(fā)商所應(yīng)支付的違約金可能會(huì)被適當(dāng)增加或減少：當(dāng)違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于購(gòu)房者重新購(gòu)房所要承擔(dān)的房?jī)r(jià)上漲幅度（從約定交房日到退房時(shí)房?jī)r(jià)的上漲幅度）時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高違約金數(shù)額。（本文系張*勝律師原創(chuàng)作品，歡迎閱讀，請(qǐng)勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）要注意區(qū)分延期交付導(dǎo)致的退房和房屋質(zhì)量不合格等原因?qū)е碌耐朔績(jī)煞N情形，對(duì)于前者，依照日萬(wàn)分之三的比例支付違約金尚比較合理；對(duì)于后者，如果沒(méi)有遲延期限或者遲延期限非常短，那么，購(gòu)房者退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商依據(jù)約定比例支付違約金數(shù)額顯然非常小，所以，購(gòu)房者一定要注意，此時(shí)的違約金約定一定要明確一個(gè)相對(duì)較大的具體數(shù)額，比如，20萬(wàn)元人民幣。

4、退房過(guò)程中的證據(jù)保全。一般而言，購(gòu)房合同、付款憑證是最直接的證據(jù)，可是，在證明開(kāi)發(fā)商違約這一點(diǎn)上，這些證據(jù)非常蒼白：開(kāi)發(fā)商的延期通知、質(zhì)量不合格的證明等才是證明開(kāi)發(fā)商違約的關(guān)鍵證據(jù)。保全這類證據(jù)時(shí)，選擇公證是一個(gè)明智之舉。當(dāng)然，委托律師辦理比較符合實(shí)際-----一般都是律師（代理開(kāi)發(fā)商）與律師（代理購(gòu)房者）的較量。（本文系張*勝律師原創(chuàng)作品，歡迎閱讀，請(qǐng)勿抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

5、房屋交接文件審查。必備文件：《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋實(shí)測(cè)面積勘丈表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》；其它文件《用水合格證》、《消防工程合格證》、《管線施工竣工分布圖》、《電梯驗(yàn)收合格單》等。

法律依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)合同法》第107條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

2、《中華人民共和國(guó)合同法》第111條：質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重做、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

3、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。略，見(jiàn)一益一律師行網(wǎng)站：www.yyylaw.com

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