問題一，經(jīng)適房要出售，有什么不一樣嗎?

經(jīng)適房是經(jīng)濟(jì)適用房的全稱，區(qū)別于一般性質(zhì)商品房，是一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性住房。按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年的，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購，也就是說，購房人購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，按照政策要求，禁止將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。

同時(shí)，購買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年的，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)按照同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先回購。即，購房人將已購滿5年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓給他人的，政府可優(yōu)先回購，一般政府放棄回購的，需要出具《放棄優(yōu)先回購證明》方可辦理后續(xù)上市交易手續(xù)，同時(shí)應(yīng)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款。

問題二：已購公房可以上市買賣嗎?

已購公房又稱房改房，通俗點(diǎn)說，已購公房是具有特殊性質(zhì)的交易房屋類型之一，職工享受房改政策所給予的優(yōu)惠，以福利分房形式分配房產(chǎn)(僅可享受一次)，并以有關(guān)部門指定的價(jià)格購買房屋，個(gè)人擁有全部產(chǎn)權(quán)或者部分產(chǎn)權(quán)。

具體而言，已購公房分為兩類，一類為按照成本價(jià)購買的已購公房，另一類為按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))購買的已購公房。購買價(jià)格的高低將決定已購公房是否可以直接上市出售以及所補(bǔ)繳的土地出讓金的金額標(biāo)準(zhǔn)。

全部產(chǎn)權(quán)的已購公房可以直接買賣，對(duì)購房人來說也沒有風(fēng)險(xiǎn)。已購公房上市交易必須提供原始的購房合同，還有一套計(jì)算公式，工齡、房齡等，購買時(shí)需要弄清楚。

問題三：購買的房子是公司產(chǎn)權(quán)房，要注意些什么?

先要確定房子是全產(chǎn)權(quán)的，如果是部分產(chǎn)權(quán)的，需要補(bǔ)交一定的價(jià)款變成全產(chǎn)權(quán)才可以出售，出售時(shí)還需要繳納一定的土地出讓金。

再確認(rèn)公司產(chǎn)權(quán)房子的可有產(chǎn)權(quán)糾紛，房產(chǎn)交易中心調(diào)檔。主要是是確認(rèn)是不是有查封情況。沒有問題那么就簽訂買賣合同。委托出售人必須是有委托書的。

如果是法人是不需要委托書的。簽訂完買賣合同后網(wǎng)絡(luò)備案，備案好后接著由公司委托人提供股東同意出售該房屋協(xié)議公司章程公章要帶著營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)事人交稅是按個(gè)人繳納，契稅和過戶手續(xù)費(fèi)用。安全不能光靠自己，不是專業(yè)的所以不要省那一點(diǎn)中介費(fèi)。找中介代辦會(huì)省去很多不必要的麻煩，可以正常貸款。

如果能夠成功辦理產(chǎn)權(quán)證，購買后是商品房和其他房屋一樣，70年產(chǎn)權(quán)的，也可以落戶口。

問題四：央產(chǎn)房也算已購公房嗎?可以上市交易么?

所謂央產(chǎn)房，全稱是中央在京單位已購公房，即原產(chǎn)權(quán)單位為各部委以及中央直屬機(jī)關(guān)的房產(chǎn)。

央產(chǎn)房有幾個(gè)上市交易的條件：

第一，原產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)建立住房檔案;

第二，已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證;

第三，有超標(biāo)情況但已在原產(chǎn)權(quán)單位作過超標(biāo)處理;

第四，不屬于國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房?；蛘咧苯尤パ氘a(chǎn)房交易辦公室領(lǐng)取《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，經(jīng)交易辦公室核準(zhǔn)后，即可辦理上市交易手續(xù)。

需要特別注意的是，凡屬超標(biāo)而未處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)定超標(biāo)處理后方可上市出售。同時(shí)，央產(chǎn)房上市還要符合有關(guān)住房檔案和買賣合同的規(guī)定。出售人沒有建立住房檔案的，應(yīng)補(bǔ)建住房檔案后方可上市出售。出售人上市出售時(shí)應(yīng)提交與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同，無法提交的可以按房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權(quán)單位出具的證明作為依據(jù)。

案例回顧：

2012年6月，買房人劉女士在A中介公司的居間下與房屋出售人顧先生簽訂了《買賣定金協(xié)議書》、《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。約定劉女士購買顧先生位于北京市海淀區(qū)志強(qiáng)園一套已購公有住房。房屋價(jià)款130萬元;該房屋家具、家電裝修及配套設(shè)施作價(jià)63萬元，總計(jì)193萬元。

簽完約之后，A中介公司通知房屋產(chǎn)權(quán)人其所售房屋系中央在京單位已購公房，即央產(chǎn)房,需要辦理上市審批手續(xù)，才能完成交易過戶，但房屋產(chǎn)權(quán)人稱購買人劉女士未按合同約定在面簽時(shí)支付首付款，所以不同意辦理央產(chǎn)上市審批證明。

雙方為此發(fā)生爭議，無奈之下，買房人劉女士于2012年11月2日向出售人郵寄《關(guān)于解除<北京市存量房屋買賣合同>的通知》。要求解除房屋買賣合同，返還購房定金5萬元，并支付違約金38.6萬元。

最終，一審法院認(rèn)定，解除劉女士與顧先生簽訂的《買賣定金協(xié)議書》、《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》;顧先生返還購房定金5萬元并按照房屋總價(jià)款百分之二十的約定向劉女士支付違約金38.6萬元。