承租人優(yōu)先購買權(quán)賠償?shù)姆秶心男?/p>

一、什么是優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)是指特定人依約定或者法律規(guī)定，于所有人出賣動產(chǎn)或者不動產(chǎn)時，有依同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。該權(quán)利性質(zhì)乃形成權(quán)，即優(yōu)先購買人得依一方的意思表示，優(yōu)先簽訂出賣人與第三人同等條件的買賣契約，無需義務(wù)人承諾。

依據(jù)最高人民法院的《租賃合同司法解釋》的規(guī)定，將侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)確定為侵害債權(quán)，因此，承租人享有的是債權(quán)的請求權(quán)而不是物權(quán)的請求權(quán)。

二、起訴理由

從便于訴訟的角度，特別是考慮到舉證原則的不同，以違約之訴提起訴訟則更有利于保證承租人的合法權(quán)益。違約之債提起訴訟，承租人只需證明存在侵害其優(yōu)先購買權(quán)的事實即可，即房屋已經(jīng)出售即可，無需提供其他證據(jù)證明其已經(jīng)履行了保證承租人優(yōu)先權(quán)的通知義務(wù)才能夠免責，否則，需要承擔違約責任;而侵權(quán)責任之訴，承租人不僅要證明房屋已經(jīng)出賣的事實，同時還需證明出租人沒有履行保證其優(yōu)先權(quán)的通知義務(wù)，顯然，讓承租人證明出租人沒有履行通知義務(wù)給承租人加重了承租人不合理的舉證負擔。因此，以違約之訴追究出租人的違約責任更有利于保護承租人的合法權(quán)益。

三、賠償范圍

出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償范圍問題，可以考慮以下幾個方面：

1、搬家損失，即無法行使優(yōu)先購買權(quán)而被迫搬家所支出的必要費用;

2、租金損失，即在租賃合同有效期內(nèi)，如在租賃房屋出賣時點承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后，則在購買后，租賃合同到期日前的租賃期間內(nèi)，承租人將無需支付房屋，減少該部分租金的支出;

3、差價損失，即履行利益的損失，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)當賠償承租人買房出賣時所定的價格與該房屋現(xiàn)在市場價格之間的差額損失。就具體司法實踐而言，應(yīng)區(qū)分兩種情況，其一，如租賃合同到期后承租人起訴請求損害賠償，則以合同到期時的市場價格與房屋出賣時的價格之差為準計算承租人的房屋差價損失。其二，如租賃合同有效期內(nèi)承租人起訴請求損害賠償，則以起訴時的市場價格與房屋出賣時的價格之差為準計算承租人的房屋差價損失。

四、法條鏈接

《中華人民共和國合同法》

第230條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

最高人民法院關(guān)于《審理城鎮(zhèn)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第21條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。