農村房屋買賣糾紛：

一、農民有沒有資格買賣自家的房屋

土地管理法第62條規(guī)定：“農民一戶只能擁有一處宅基地，起建住宅應盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！钡?3條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。”從以上條文可以看出，法律禁止的是一戶農民兩次申請宅基地，并未禁止農民出租、出售宅基地上所建房屋，也未對出售行為設置任何限制，而僅僅是規(guī)定農民轉讓住房后不得再次申請宅基地。到目前為止，我國還沒有法律或者行政法規(guī)對農村房屋的買賣作出禁止性或者限制性規(guī)定。

二、農民是否有處分權

2004年憲法修正案明確規(guī)定保護公民的私有財產。農民住房作為農民的重要的私有財產，當然應當?shù)玫椒傻谋Ｗo。既然住房是農民所有，而所有權最核心的權能就是處分權，如果限制農民的處分權，那么實質上就是限制農民對其房屋的所有權。這種限制是不合理的。從全國人大法工委的物權法草案來看，其規(guī)定：“建造再宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權使用權同時轉讓?！睆牟莅傅木駚砜矗彩窃试S農村房屋進行交易的。

三、農村房屋轉讓的對象問題

目前我國法律只是禁止了一戶農民不可以兩次申請宅基地，但是并沒有明確禁止一戶農民同時擁有兩塊以上宅基地。農民可以通過購買而同時擁有兩塊以上宅基地。原因有兩個，其一，這樣做可以促進農村的房屋交易;其二，我國法律允許城市居民同時擁有多處房產，也允許在農村擁有住宅的農民到城市再購買房屋，那么沒有理由不允許農民在農村同時擁有兩處以上房產。

在農村私有房屋買賣中，合同當事人主要有三種情況：

第一種是雙方都是本集體經(jīng)濟組織的成員，因為雙方都是本集體經(jīng)濟組織的成員，而宅基地的所有權又是歸屬于同一集體。所以，雙方的房屋買賣所轉移的僅僅是地面房屋的所有權，而對宅基地的使用權在本集體內部的成員之間轉移，一般都認為是可以的。

第二種情況是雙方是不同集體的成員，農民要將房屋轉讓給其他集體的農民，如果可以轉讓，那么根據(jù)目前我國的“房隨地走”的房地產政策，就必然會存在著宅基地所有權與宅基地使用權沖突的問題。因為如果可以自由轉讓，那么就會出現(xiàn)別村的農民在本村所有的土地上擁有房屋的情況。本村的村民也可能不會答應。

第三種情況是農民與城市居民。正是因為買方的身份問題，又產生了一些問題。房屋交易是發(fā)生在農民和城市居民之間，不僅存在著和第二中情況一樣的沖突。而且國務院辦公廳1999年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。這個通知禁止了城市居民購買農民住宅?！钡窃撏ㄖ皇欠?，也不是行政法規(guī)，其效力是值得探討的。隨后，國務院在2004年發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中又重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。”但該決定并沒有禁止城市居民購買農村的住宅。

既然目前我國法律沒有明確限制宅基地不能轉讓給本集體以外的人。那么農民就有權自由處分屬于自己所有的房產，可以將住宅轉讓給本集體外的農民，也可以轉讓給城市居民。但是這里的確有一個不可回避的問題，那就是如何解決土地所有權和土地使用權的沖突。其實這個可以參照城市房改房的做法，由集體經(jīng)濟組織一次性收取一定的土地使用權轉讓金。因為本集體的農民無償使用宅基地完全是基于它的特定的成員身份，而本集體之外的農民和城市居民想要卻不具有這種特定身份，那么可以通過讓他們向集體交納土地使用費的形式來取得宅基地的使用權。

四、農村房屋買賣的權屬登記問題

農民對其住宅也是有宅基地使用證和房屋產權證的。如果不經(jīng)過登記而房屋轉讓就已經(jīng)生效的話，那么造成的后果是對該住宅擁有產權的人卻不是權利證書上載明的所有人。特別是現(xiàn)在隨著城市化進程的加速，許多農村的房產的價值都一路飆升?？赡軙性S多農民持著權利證書要求確認原來的買賣無效，而引發(fā)許多的糾紛。