案例

在上海市奉賢區(qū)xx鎮(zhèn)新民村(曾用名“xx村”)，短短幾年間，就有約80多戶村民賣掉了宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房，而買家多為上海市區(qū)居民，現(xiàn)眾多賣房村民后悔了，紛紛向法院起訴訴求當年交易合約無效、收回房屋。

3月30日，奉賢區(qū)人民法院第二次開庭審理相關(guān)案件，但尚未作出判決。據(jù)本報記者獨家獲悉，僅整個xx鎮(zhèn)地區(qū)類似的小產(chǎn)權(quán)房交易不下千戶，更多的交易雙方都在關(guān)注著這幾樁案子的判決結(jié)果，但關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房糾紛目前尚無專門的法律可以完全適用，法院的壓力也在于此。

然而，小產(chǎn)權(quán)房的炒賣還在大規(guī)模繼續(xù)。

小產(chǎn)權(quán)房價值：今非昔比

奉賢區(qū)xx鎮(zhèn)xx村的大量小產(chǎn)權(quán)房買賣，集中發(fā)生在2002年前后。鄒xx夫婦稱，他們2002年經(jīng)朋友介紹先后購買了xx村230號、242號兩套小產(chǎn)權(quán)房。原房主現(xiàn)要求收回房屋已并向法院起訴。

據(jù)鄒xx介紹，他們先后以6.5萬元和3.6萬元分別購買了兩套小產(chǎn)權(quán)房，單套建筑為200-300平方米，一套居住，一套用作夫婦倆開辦的木器工藝品雕刻廠的工作場地。當年鄒xx是將自己居住在xx地區(qū)產(chǎn)權(quán)房賣掉，用以支付兩套小產(chǎn)權(quán)房的房款?！叭舯皇栈兀?jīng)濟損失不言而喻，更重要的是，我們就沒有了住處。”

據(jù)記者了解，目前，除了鄒xx夫婦兩套小產(chǎn)權(quán)房的糾紛外，還有包括xx村241號、愛民村315號、xx村1423號等小產(chǎn)權(quán)房，原賣房村民已經(jīng)向法院提起“要求協(xié)議無效、原價收回房屋”訴訟。

村民試圖收回房屋的原因，除了小產(chǎn)權(quán)房確實在這幾年中升值明顯外，另一個不容忽視的原因是，上海郊縣近幾年大規(guī)模動遷推進迅速，奉賢區(qū)也不例外，動遷補償顯然是各方最為關(guān)心的利益所在。

炒賣小產(chǎn)權(quán)房泛濫

除了可能存在的動遷因素外，小產(chǎn)權(quán)房買賣炒作本身在當?shù)匾蚕喈斒⑿小?/p>

另據(jù)鄒xx等購房者的聯(lián)名信陳述，要贖回房屋的村民有著共同的特點：賣掉農(nóng)村房子后都在城鎮(zhèn)買了商品房;都另有其他宅基地建房出租;想原價贖回已售小產(chǎn)權(quán)房，并準備再次以高價出售。

“小產(chǎn)權(quán)房炒賣的市場不小。”一位曾經(jīng)運作過小產(chǎn)權(quán)房交易的資深中介人士告訴記者，隨著城市商品房價格不斷上漲，越來越多城市居民喪失了購買普通商品房的能力，而居住困難又實際存在，不少市民會將目光轉(zhuǎn)向盡管性質(zhì)不同但相對價格便宜的小產(chǎn)權(quán)房，解決居住問題。

記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，除了上述為居住問題退而求其次的小產(chǎn)權(quán)房買家外，也有不少專業(yè)炒作小產(chǎn)權(quán)房的買家進行倒賣。還有一部分買家則是奔著未來的拆遷補償投機小產(chǎn)權(quán)房。

而作為業(yè)出售小產(chǎn)權(quán)房的當?shù)卮迕褚环?，相當一部分村民已實際脫離農(nóng)村生活，或已經(jīng)在城市買房或打算在城市買房需要資金，出售小產(chǎn)權(quán)房是不少人的選擇。

公開的秘密是，不止上海，類似的情況在全國許多地方也存在，隨后的糾紛也極為類似。

無法可依?

鄒xx夫婦當年買的小產(chǎn)權(quán)房，均由雙方簽訂房屋買賣合同，并據(jù)其提供的材料，還有當?shù)叵嚓P(guān)屬于政府部門出具的見證書。

在2002年簽訂相關(guān)的房屋買賣合同上，交易的原因表述為“為調(diào)劑房屋余缺，雙方自愿達成房屋交易”，合同正本三份，買賣雙方和見證處各執(zhí)一份，副本二份，送房屋管理部門及規(guī)劃部門備案。

當年出具見證書的是xx鎮(zhèn)法律服務(wù)所，并有該所見證收費的專用收據(jù)。據(jù)鄒xx表示，當年其他的大部分小產(chǎn)權(quán)房買賣，都是經(jīng)過類似的方式實現(xiàn)的。

但現(xiàn)在看來，這樣的交易合同和見證，其法律效力尤為有限。背后的真正原因，或許就在于類似的小產(chǎn)權(quán)房糾紛，缺乏專門的法律可以參考。

在上海，唯一讓這一系列小產(chǎn)權(quán)房糾紛有針對性法律參考的材料，是2004年初由上海市高級人民法院一份“關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的通知”(滬高法民一20044號)文件。鄒xx夫婦認為糾紛適用于該意見的第二條“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效?！绷硗猓鶕?jù)第四條“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利”，同樣也不應(yīng)收回房屋。

記者了解到，北京市高院的一份針對小產(chǎn)權(quán)房糾紛的會議紀要也指出“要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失”，避免單純判決騰退房屋造成“案結(jié)事起”的后果。

據(jù)了解，法院方面從調(diào)解出發(fā)，曾提出“房屋使用協(xié)議維持現(xiàn)狀至動遷為止，一旦動遷，宅基地土地補償費歸原賣房村民所有”的意見，但尚未落實。