土地使用權(quán)政策由何而來?

先來回顧一下歷史，早在土地改革時期，我國就確立了土地使用權(quán)制度，即所有權(quán)不變，始終是屬于國家的，企業(yè)和居民能夠獲得的只是“土地使用權(quán)”，國家轉(zhuǎn)讓土地給私人主體，要有一定年期，不是無限期的，到時無償收回;而且要按不同年期收取一定的租金。這相當(dāng)于解決了土地交易市場化的“政策正確性”問題。

追溯我國商品房歷史至今不過三十余年，改革開放以來，我國對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓細(xì)則進(jìn)行探索。據(jù)前國家土地局局長介紹，最初選取的住宅產(chǎn)權(quán)年限是50年，理由主要有三個：①土地出讓歷史上沒有經(jīng)驗可以借鑒，年限短點比較好調(diào)整;②一個人的工作年期，一般為50年，假設(shè)從20歲開始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子經(jīng)營，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期;③在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計算，50年后房產(chǎn)就不能再用了。按照價值來算，用了50年就沒什么價值了。但是在最終法律制定時，因為種種原因住宅產(chǎn)權(quán)年限被確定為了70年。

續(xù)期這筆賬究竟怎么算?

事實上，和產(chǎn)權(quán)年限相比，更多人關(guān)注的是年限到期后究竟該怎么辦?根據(jù)物權(quán)法條款，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期”，而按照物權(quán)法條文解釋，“續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法，由國務(wù)院規(guī)定”。根據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在收取費(fèi)用上表述得更明確：“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”但是對于如何續(xù)期，現(xiàn)有條例并沒有進(jìn)一步的解釋。

就現(xiàn)存案例而言，全國首例住宅土地使用權(quán)到期的青島，是以區(qū)域過去一年的平均地價為基準(zhǔn)，深圳是按公告基準(zhǔn)地價的35%補(bǔ)繳續(xù)期。從目前的情況看，住宅土地使用權(quán)到期后需繳納一定費(fèi)用才能辦理續(xù)期是普遍辦法，而按照青島、深圳以地價為基準(zhǔn)的模式，業(yè)主負(fù)擔(dān)相對較輕，按照溫州以房產(chǎn)交易價為基準(zhǔn)的模式，業(yè)主負(fù)擔(dān)較重。